Parlando con i proprietari di appartamenti sembra che l’apertura di un b&b (Bed and breakfast) sia la soluzione alla “crisi del mercato immobiliare”.
A Caserta da quando il nuovo Direttore della Reggia, Mauro Felicori, ha portato nuova linfa vitale al monumento vanvitelliano, tutti vogliono trasformare la propria seconda casa in una struttura ricettiva.
Ma conoscono il tipo di impegno necessario e che tipo di immobile serve per poter realmente “uscire dalla crisi” occupandosi della cosiddetta microricettività?
Ne abbiamo voluto parlare con Gloria Femiano, casertana che vive e lavora a Verona dove ha deciso di aprire un b&b.
Innanzitutto, come si chiama il tuo Bed and Breakfast e dove si trova?
Il mio b&b si chiama “From Italy with Love” e si trova a Verona, in Piazza Capretto, 3.
Quando hai deciso di aprire un B&B?
Non c’è un momento preciso. Ho iniziato a pensare ad un’attività mia e quindi a cosa mi piace. Mi piace essere a contatto con le persone, prendermene cura. Ho sempre pensato, inoltre, che il vero oro dell’Italia sia il suo patrimonio culturale e la capacità di attrarre turismo. Ho pensato quindi di iniziare un’attività ricettiva. Vivo a Verona ormai da alcuni anni e ho avuto modo di studiare un poco i flussi turistici di questa città, ho preparato un business plan e ho iniziato a cercare una location adatta. Ho trovato l’offerta che faceva per me ed in due mesi avevo il mio b&b.
Qual è il primo passo che hai compiuto appena hai deciso di iniziare la tua attività?
Come primo passo ho dovuto trovare l’appartamento giusto, per dimensioni e posizione.
Un appartamento che consentisse, a pieno regime, di avere un margine di guadagno.
Per questo motivo, l’ho cercato in centro storico, per poter avere il valore aggiunto della vicinanza di tutti i monumenti principali di Verona. E l’ho trovato in Piazza Capretto che è in una posizione strategica per tutti i turisti.
Nella ricerca, della location, ho prestato attenzione anche allo stabile in cui si trovava l’appartamento, perché per i clienti è importante soprattutto la prima impressione. Ho dovuto inoltre prestare attenzione alle autorizzazioni condominiali, in quanto, non sempre le strutture ricettive sono permesse.
La casertana Gloria Femiano nel suo b&b “From Italy with Love” a Verona
Quanto è grande la tua struttura?
Il mio appartamento ha 3 camere matrimoniali, 2 bagni, un ampio soggiorno dove servo le colazioni ed una cucina alla quale i clienti non accedono, per un totale di 150 metri quadrati.
Paghi un affitto?
Si.
Ci sono adempimenti burocratici che hai dovuto espletare prima di aprire? E dopo aver aperto?
Tantissimi. La Regione Veneto ed il comune di Verona, sono gli unici che per l’apertura di un b&b richiedono una classificazione della struttura con annesso sopralluogo e verifica degli standard richiesti.
Ho dovuto aprire la partita iva di conseguenza sono sempre soggetta a controlli che prima non erano previsti per i b&b, in quanto attività non imprenditoriali. Tutto questo è sicuramente impegnativo, ma consente di mantenere un livello qualitativo elevato, di escludere dal mercato i soggetti non in regola e di garantire l’utente finale.
Se si ha intenzione di iniziare questo tipo di attività, è bene informarsi sulla normativa esistente nella propria Regione.
Quali servizi offri?
La colazione, il deposito bagagli, e la possibilità di fare il check in 24 ore su 24.
Nella pratica, quali sono le attività che devi svolgere tutti i giorni per ospitare i clienti?
Quando arrivano i clienti le camere devono essere pulitissime ed avere i confort di base.
Quando il b&b è aperto una persona deve essere sempre reperibile perché il cliente può chiamare per qualsiasi motivo o difficoltà.
Quando i clienti soggiornano, va preparata la colazione tutti giorni.
La puntualità e la gentilezza sono di base.
Quando i clienti lasciano la struttura, va effettuato il cambio della biancheria e pulita l’intera struttura per l’arrivo di nuovi ospiti.
Quante ore di lavoro ti impegna quotidianamente il b&b?
Questo dipende. A netto del tempo impiegato per la pubblicizzazione e per la gestione amministrativa della struttura, in alta stagione parliamo di circa 5 o 6 ore. In bassa stagione può bastare anche un’ora. Dover essere sempre reperibile telefonicamente e via mail, sia per dare informazioni che per le prenotazioni, è un impegno costante.
Bisogna tenere conto che l’impegno di un b&b non riguarda solo i clienti.
C’è la manutenzione ordinaria da fare costantemente, a volte capita anche di dover fare anche manutenzione straordinaria. Bisogna controllare che la biancheria sia sempre nuova e non rovinata dai continui lavaggi, verificare che il mobilio sia sempre in buone condizioni, fare la spesa ed avere tutto sempre disponibile nella struttura.
Dei tuoi clienti, sai dire quanti sono i turisti?
Il 90% sono turisti, il restante 10% sono persone che devono alloggiare a Verona per motivi prettamente di lavoro.
Quanti sono stranieri?
Direi approssimativamente che la metà dei miei clienti è straniera, la restante parte è italiana. D’estate ci sono più stranieri, d’inverno più italiani.
Quante lingue è fondamentale conoscere per questo lavoro?
Ovviamente l’italiano e almeno l’inglese fluente. Non tutti i clienti parlano bene l’inglese, quindi è necessario essere molto flessibili e pronti a comunicare in ogni modo.
Quali sono gli aspetti che i tuoi clienti preferiscono della tua struttura?
La posizione, la pulizia e il rapporto personale con me che sono sempre presente e disponibile ad aiutarli.
Attraverso quali canali ti pubblicizzi?
Prevalentemente attraverso i siti di prenotazioni on line: booking, expedia, airbnb.
Adesso posso dire che già è iniziato un buon passaparola e che le prenotazioni di chi mi contatta e mi trova direttamente dai motori di ricerca o su Facebook stanno sensibilmente aumentando.
Questi siti di prenotazioni, hanno un costo per te?
Certo, una percentuale del prezzo pagato dal cliente va direttamente a loro. Parliamo di una commissione che va dal 3% al 18% dei miei incassi.
From Italy with Love B&B Verona
Quanto è importante la vicinanza a siti monumentali e/o a siti di interesse industriale e produttivo?
È fondamentale. È importate ci sia l’attrazione turistica, ma da sola non basta.
È necessario ci sia un apparato cittadino che supporti il turista, altrimenti il monumento, da solo, non riempie le camere.
È fondamentale la programmazione degli eventi cittadini che consentono a chi gestisce una struttura come la mia di pianificare il lavoro su base annuale. A Verona, eventi come la stagione lirica all’Arena, il Vinitaly, il Marmomac, la Fiera Cavalli, porteranno visitatori che soggiorneranno in città e ciò mi consente di prepararmi sia dal punto di vista delle offerte commerciali, che dal punto di vista meramente organizzativo.
Avere un comparto industriale florido è un ulteriore plus per una città e per strutture come la mia.
Ultima domanda: cosa consigli a chi volesse iniziare un’attività come la tua?
Di prepararsi bene, di non improvvisarsi. Di studiare e di considerarla per come è: una attività imprenditoriale vera e propria.
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