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Mag

Prezzo: è determinante per la vendita?

La risposta è sì.

Il prezzo di un immobile è determinante per poter vendere o affittare.

Pensaci. Tutte le volte che effettui un acquisto, quali sono i fattori che ti spingono?

Il bisogno reale. Il bisogno di affermazione sociale. Il piacere.

La casa non è immune da queste dinamiche, anche se di rado ha le caratteristiche di un acquisto impulsivo (come un paio di scarpe per una donna, ad esempio). Per questo motivo, il fattore prezzo rientra nell’elenco delle motivazioni che spingono a scegliere una casa invece di un’altra.
Ad esempio, voler vivere in quartiere esclusivo, risponde ad un bisogno di affermazione sociale. È una questione di prezzo. E di quanto una persona sia disposta a spendere per soddisfare quel bisogno.

Quando si inizia la ricerca di un immobile, tutti (anche chi apparentemente non ha limiti o vincoli economici) fanno un primo passo: fissare un budget. Quanto posso spendere? Fino a dove posso spingermi?
Solo dopo verranno requisiti quali la zona e le dimensioni .

Hai capito dove voglio arrivare?

Se decidi di vendere o affittare una casa, un negozio, un ufficio, un capannone devi fissare il prezzo giusto.

Non siamo più negli anni ’90 quando c’era molta più liquidità rispetto a quella che c’è oggi e le banche erogavano più mutui facilmente accessibili.
Oggi, anche se si parla di segnali di ripresa grazie all’aumento dei mutui erogati (http://goo.gl/UNVmfS) , la situazione è diversa: ci sono oggettivamente meno possibilità di spesa ed è intervenuto un fattore che vent’anni fa qui in Italia non era ancora diffuso.

Internet. Con l’avvento dei portali immobiliari,inoltre, chi è alla ricerca di un immobile in vendita o in affitto può effettuare paragoni, vedere lo stato degli immobili proposti e valutare, in una prima scrematura la congruità fra quello che è offerto e il prezzo.
È fondamentale quindi fissare fin da subito il prezzo giusto, quello che davvero rappresenta il punto di incontro fra la domanda e l’offerta.

Ma come si determina questo prezzo giusto?

Nella vendita
Tecnicamente possiamo dire che il prezzo base di un immobile è dato dalla superficie commerciale in mq moltiplicata per il valore a mq di zona.

La superficie commerciale è data dalla superficie totale dell’unità immobiliare, compresi muri interni ed esterni, balconi, terrazze e giardini se presenti, calcolati in una misura percentuale diversa fra loro.

Per determinare il valore a mq della zona in cui è situata l’unità immobiliare che si intende valutare, invece, un valido aiuto può essere l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia dell’Entrate. Bisogna stare attenti però, in quanto si tratta di un valore non sempre aggiornato (potrebbe risalire anche a un anno prima o più), che si riferisce, in genere alle unità immobiliari prima che siano state vendute (quindi il prezzo a cui sono state pubblicizzate) e non al prezzo finale a cui la trattativa si è chiusa.

Ci sono altri fattori da valutare? Certamente:
– caratteristiche (tipo esposizione, piano, vista, luminosità);
– stato interno (rifiniture, divisione degli spazi)
– stato del palazzo in cui è situato
– servizi presenti in zona (scuole, supermercati, servizi comunali).

Nell’affitto
Per l’affitto la valutazione del prezzo è un po’ più semplice. La superficie presa in considerazione da chi cerca casa da affittare, è quella netta interna e il valore finale è dato più che altro dalle rifiniture o da elementi quali la presenza di posto auto.

A questo punto è chiaro che il prezzo così determinato può essere ben distante da quello che il proprietario si aspetta.

Quali sono le conseguenze di un prezzo molto distante da quello che il mercato pagherebbe?

– Allungare i tempi di vendita/affitto
– Svalutare l’immobile a causa del continuo gioco di ribassi che il proprietario si sente costretto a fare.

Per questo motivo è così importante effettuare la valutazione nel modo corretto.
Per questo motivo è importante che il prezzo sia percepito dall’acquirente come congruo rispetto al bene in vendita.
E, infine, per questo è tanto importante non bruciare le tappe, ma capire bene cosa si vuole ricavare da una vendita e perché.
Perché quando il prezzo è giusto, il numero di clienti in target interessati, aumenta.
Il proprietario, non sempre ha la lucidità di unire tutti questi puntini.

A questo punto entriamo in scena noi. Ti possiamo aiutare? Sì. Contattaci a info@homingimmobiliare.it e ti diremo come.

Ma ricorda: quando il prezzo è giusto, l’obiettivo è più vicino.

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Mag

Attenzione: una bella foto cambierà il mondo (immobiliare)

Sabato mattina ricevo una telefonata. Un cliente ha visto sul nostro sito internet l’annuncio di un immobile e vorrebbe visionarlo. Provo a capire se l’immobile è adatto alle esigenze del cliente, ma la persona al telefono vuole solo sapere: “L’appartamento è come lo si vede nelle foto?”.
Cerco di spiegare che l’immobile è stato oggetto di un intervento di home staging e che, quindi facciamo molta attenzione alle fotografie e all’immagine dei nostri immobili. Non ci riesco. Vengo interrotta.
“I mobili sono quelli delle foto?”
“Si sono quelli delle foto. C’è una sola camera da letto e non c’è il posto auto”
“Non ricordo, ma non importa, vogliamo vedere l’appartamento, se ci piace lo prendiamo”.

Quello che è accaduto dopo era stato ampiamente previsto appena chiusa la prima comunicazione.
Non piaceva il palazzo, non piaceva l’interno del palazzo, non piaceva l’appartamento, perché “dalle foto sembrava più bello”. A questo punto riesco finalmente a fare le mie domande e faccio presente che mai e poi mai avrei proposto questo immobile per loro e loro esigenze.

Insomma, aver fatto delle belle foto e pubblicizzato al meglio l’appartamento, in questo caso per noi è stato uno svantaggio.

Quanto accaduto è un episodio molto comune, perché, pur essendo estremamente, chiari su pregi e caratteristiche degli immobili, siamo obbligati a fare alcune visite che non andrebbero fatte.

L’alternativa è che il cliente si innervosisca e non capisca che stai agendo per il suo bene (oltre che per il tuo).

Questa in realtà vuole essere una premessa, per spiegare alcuni risvolti molto pratici relativi alla presentazione degli immobili negli annunci immobiliari.

Come presentiamo i nostri immobili

Cerchiamo di fare delle belle foto.
Con il nostro stile, con il nostro occhio, ma facciamo il possibile per dare una immagine coerente agli immobili presenti sul nostro sito internet.
Foto più belle, non significa necessariamente che la casa risponderà alle esigenze di tutti.
Non basta che le fotografie dell’immobile siano di gradimento per pensare che si sia in presenza della soluzione giusta.
Foto più belle non significa foto ritoccate.
Non serve utilizzare Photoshop. Basta riordinare, aggiungere un po’ di colore, sapere da quale angolo fare la fotografia, come fare a farla venire dritta. Saper fare le foto (o per passione pregressa, o per scelta da abbinare al lavoro di agente immobiliare), non deve significare mentire al cliente.
Foto più belle e annunci più completi, fanno parte del nostro lavoro.
Dovrebbe essere la norma e dovrebbe essere scontato. E invece, noi che cerchiamo di presentare al meglio gli immobili, quasi dobbiamo giustificarci e dare mille altre spiegazioni.
Dovrebbe essere il contrario. Quelli che ancora presentano annunci senza foto che raggiungano certi standard, dovrebbero essere automaticamente esclusi dal mercato.
Foto più belle vuol dire avere più opportunità di attirare l’attenzione di chi cerca casa.
Certo, è vero. Ed anche giusto. Lo facciamo anche per questo. Ma ciò non dovrebbe portare le persone a non leggere l’annuncio e le schede dell’immobile.

A questo punto mi chiedo, se a noi viene richiesto se l’appartamento corrisponda alla foto, a chi lavora sull’immobile di Mamma orsa, verrà chiesto se è presente anche Riccioli d’oro*?

Vuoi vedere come sarebbe il tuo appartamento fotografato da noi? Manda una mail a info@homingimmobiliare.it e fissa il tuo appuntamento.

*vedi l’immagine di copertina che è tratta da un vero annuncio immobiliare presente on line per la città di Caserta.

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Apr

La registrazione dei contratti di locazione. Cosa fare per essere in regola?

Uno degli adempimenti previsti dopo la stipula di un contratto di locazione è la registrazione dello stesso presso l’Agenzia dell’Entrate.

La registrazione di un atto trae origine dalla volontà delle parti di annotarne il contenuto su un registro pubblico, in modo da non poterne più modificare il contenuto e la data.

In materia di contratti di locazione, è un adempimento obbligatorio, che va fatto rispettando dei tempi precisi e prevede dei costi. Diciamo che può capitare che le persone, effettuata la prima registrazione, dimentichino poi di adempiere a questo obbligo negli anni successivi, diventando passibili di sanzioni.

Per i nostri clienti, ci occupiamo noi di effettuare le prime registrazioni, di ricordare il pagamento delle annualità successive, di comunicare le proroghe. Non fa tecnicamente parte del lavoro di mediatore, tuttavia per noi è importante rendere la vita dei nostri clienti più semplice, offrendo un servizio completo.

In ogni caso, è bene avere un quadro preciso di cosa stiamo parlando, perché può capitare che le persone non sappiano quali siano i costi, in termini di imposte, da affrontare.

Quando va fatta la registrazione?
Entro 30 giorni dalla data di stipula (firma) dell’atto. Ogni anno, entro 30 giorni dalla data di decorrenza (giorno di inizio del contratto).

Chi la deve fare?
La legge prevede che l’obbligo di registrazione sia a carico del locatore dell’immobile. Gli importi, tuttavia, vanno, sempre secondo la legge, divisi in parti uguali fra locatore e conduttore.

A quanto ammonta?
Dipende dalla tipologia di immobile in oggetto, ma anche dal tipo di contratto di locazione. Ecco una comoda tabella riassuntiva.

Tipologia di immobile	Imposta di registro
Immobile ad uso abitativo	2% del canone annuo
Immobile ad uso diverso dall’abitativo	2% del canone annuo
Immobili strumentali per natura*	1% del canone annuo se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA 2% negli altri casi
Fondi rustici	0,5% del canone annuo

*Si tratta di immobili che rientrano nelle categorie B, C, D, E, A/10 destinati all’esercizio delle attività aziendali e per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversi utilizzi.

Nei casi di contratti a canone concordato, invece, è prevista una riduzione del 30% sulla base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro. Il 2% andrà calcolato sul 70% del canone annuo.

Esiste un importo minimo da pagare?
Sì, ma solo per il primo anno. La cifra minima da pagare è di 67,00 €.

È possibile pagare in un’unica soluzione l’importo dovuto per l’intera durata del contratto (quattro anni in caso di contratto libero ad uso abitativo, tre in caso di contratto a canone concordato, sei anni in caso di contratto ad uso diverso dall’abitativo). In questo caso, è previsto uno sconto che consiste in una detrazione di imposta pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero di annualità.
Esempio:
canone mensile: € 500,00
canone annuo: € 6.000,00
contratto: 4+4
imposta di registro per l’intera durata: €480,00 (6000,00*4-anni di durata del contratto)
detrazione di imposta: € 0,96 (0,05 cioè la metà del tasso di interesse legale attualmente in vigore * 4 – anni di durata del contratto)
totale imposta da pagare: € 479,00

Sinceramente, da quando il tasso di interesse legale è sceso così tanto, non si tratta di un grande sconto, per cui noi consigliamo sempre il pagamento annuale.

Imposta di bollo

All’imposta di registro va aggiunta, ma solo alla prima registrazione, l’imposta di bollo.
Si deve calcolare una marca da bollo di € 16,00 per ogni cento righe del contratto, per ogni contratto registrato.

Queste sono le regole da seguire nel caso in cui non si opti per la cedolare secca. In questo caso, infatti, la registrazione è comunque obbligatoria, ma l’imposta di registro è compresa nell’aliquota che il locatore paga sul reddito da locazione.

Per ulteriori informazioni sugli adempimenti post contrattuali, iscrivetevi alla nostra newsletter .

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Mar

La proposta di locazione spiegata a tutti

L’avete visto e vi piace.

È l’immobile adatto a voi. Ma adesso cosa dovete fare? Vi hanno parlato della “proposta di locazione“, ma non sapete cosa sia.

La proposta di locazione è lo strumento fondamentale per iniziare una trattativa, quando si vuole prendere in locazione un immobile. È uno strumento tecnico, e per questo motivo parla in modo tecnico. È necessario quindi trovare dei modi semplici per spiegare di cosa si tratti nella pratica. Non è semplice, ma fondamentale. Anche perché è fondamentale un poco di educazione e di consapevolezza su questi temi. Con maggiori informazioni, infatti, si potrebbero prevenire incomprensioni e sarebbe più semplice affrontare serenamente le trattative.

Piccolo glossario della proposta di locazione o come si direbbe oggi: proposta di locazione for dummies.

La proposta irrevocabile di locazione. Parliamo di un documento, attraverso il quale una persona si impegna a prendere in locazione un immobile a delle condizioni che saranno in esso indicate. Il proprietario dovrà decidere se accettare o meno queste condizioni. Questo documento, produce effetti solo quando tutte le parti hanno accettato quanto indicato in esso.
Perché si dice “irrevocabile”? Perché quando si sottoscrive una proposta, si fissano delle date fino a cui, se il proprietario dell’immobile non accetta le condizioni indicate, il proponente non può ritirarsi.
Il proponente. La persona che sottoscrive una proposta di locazione, in quanto interessata a prendere in locazione un immobile.
Accettazione. È il momento in cui il proprietario dell’immobile accetta tutto quanto indicato nella proposta, firmando, nell’apposito spazio.
Conclusione dell’affare. È il momento in cui la volontà del proprietario dell’immobile di accettare le condizioni della proposta, diventa chiara ed evidente attraverso la firma della proposta, e viene comunicata al proponente.
Caparra confirmatoria. La caparra è il versamento di una somma di denaro a conferma dell’impegno preso. Viene detta confirmatoria, in quanto se il proponente cambia idea e si ritira, l’altra parte (il proprietario dell’immobile quindi) ha diritto a trattenere la somma. Se a cambiare idea, invece, è il proprietario, dopo l’accettazione, deve dare al proponente il doppio di quanto versato.
Il deposito cauzionale, comunemente detto “mensilità anticipate”. In un punto della proposta, normalmente si devono indicare le garanzie offerte dal proponente al locatore al momento dell’eventuale firma del contratto. Si parla quindi prevalentemente del deposito cauzionale che è una somma di denaro che viene data al proprietario dell’immobile come garanzia del fatto che questo verrà restituito senza danni. Questa somma nella prassi equivale a due mensilità di canone di locazione e da qui l’equivoco sui “mesi anticipati”. Definirli in questo modo confonde, portando a credere che si tratti di canoni di locazione pagati prima e che possano quindi essere scontati alla fine. La legge, però, dice esattamente il contrario: questi soldi sono una forma di garanzia per il proprietario e tale deve rimanere fino alla fine del contratto.
Stipula. È il momento della firma del contratto di locazione.
Decorrenza. È la data in cui il contratto ha inizio (quindi da quando si verificano i suoi effetti).
Clausola penale. Attraverso la clausola penale, il proponente si impegna a pagare una somma all’agente immobiliare in caso si volesse ritirare dalla trattativa prima che il proprietario ne venga a conoscenza.
Provvigione. È il compenso dell’agente immobiliare.

Ci sono altri aspetti della proposta di locazione che non vi sono chiari? Chiedeteceli direttamente sul sito, cliccando dove è scritto “Dubbi? Domande?”