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Gen

Greenery, il colore dell’anno secondo Pantone

Come ogni anno dal 2000 Pantone, l’azienda statunitense che si occupa di tecnologie per la grafica, della classificazione del colore e della produzione di un sistema che permetta la loro identificazione, anche per questo 2017 ha annunciato quello che sarà il colore di “tendenza”.

Si tratta di Greenery, codice 15 – 0343: “a refreshing and revitalizing shade (… )symbolic of new beginnings”. (Una tonalità rinfrescante e rivitalizzante, simbolo di nuovi inizi).

Un colore che vuole essere un emblema di speranza e un messaggio di pace, in un mondo che attraversa una fase storica ricca di conflitti nazionali ed internazionali. Greenery è un richiamo alla natura, alla ricerca del benessere e al desiderio di rinascita.

Dopo “marsala” (2015) e “rosa quarzo” e “azzurro serenity” (2016), Pantone punta su un colore vivace. Un verde con una punta di giallo, un verde che vuole rappresentare il desiderio di una società più sostenibile, più attenta all’ecologia, a non sprecare risorse.

Avremo quindi accessori e dettagli ispirati al greenery e alle sue declinazioni. Secondo gli esperti di interior design, inoltre, il greenery è una tonalità molto adatta a donare stile all’arredamento senza particolari stravolgimenti. È un colore neutro, adatto alle camerette. È un colore di impatto, quindi basta inserire anche solo un oggetto per dare l’impressione di aver effettuato grandi cambiamenti.

Personalmente è un colore che amo e che ho scelto in passato per le tende, i cuscini per rivestire le sedie del soggiorno e la copertina da tenere sempre sul divano. Per me greenery, batte rosa quarzo senza ombra di dubbio!

p.s. se volete vedere il video di presentazione di greenery, potete visionarlo direttamente dal sito di Pantone.

Nov

Nuovi accordi territoriali per gli affitti concordati

Gli accordi territoriali del Comune di Caserta sono stati rinnovati.

Di cosa parliamo?

Parliamo della base per poter applicare a Caserta la tipologia contrattuale cosiddetta “a canone concordato”.

Si tratta di contratti piuttosto vantaggiosi, in quanto il proprietario, scegliendoli, ha diritto a vedere applicata un’aliquota fiscale estremamente conveniente sui redditi da locazione.

In pratica, per poter avere uno sconto fiscale il legislatore chiede ai proprietari di immobili di applicare un canone che deve essere definito seguendo i criteri previsti dagli accordi.

Questi accordi dovrebbero essere redatti in modo tale da far risultare un canone di locazione più basso di quello di mercato.

Più basso perché compensato dalle agevolazioni fiscali riconosciute dalla legge. Semplificando al massimo, potremmo dire che i contratti a canone concordato sono l’evoluzione della legge sull’equo canone.

A Caserta attendavamo i nuovi accordi dal 1999. Quasi 17 anni di oblio, nonostante la normativa imponesse il rinnovo di tali accordi ogni due anni.

Abbiamo resistito fino ad oggi con il vecchio accordo, con i canoni in Lire, che doveva essere adeguato all’indice Istat, e che si riferiva ad una città ben diversa da come è adesso.

Il risultato era la scarsa convenienza ad applicare il canone concordato in appartamenti di piccole metrature ed in zone non centrali.

Ne avevamo già parlato in un nostro precedente articolo.

Il nuovo accordo, che vede gli stessi firmatari del 1999, ha aggiornato le zone e i canoni di locazione, avendo come punto di riferimento i dati dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia dell’Entrate.
Come gli accordi del 1999, anche i nuovi accordi indicano:

– la divisione del territorio comunale in sei aree considerate omogenee;

– i valori di riferimento in euro per metro quadrato;

– come deve essere determinato il valore effettivo;

– come calcolare la superficie utile.

Sono indicate, infine, delle fasce in cui gli immobili vanno fatti rientrare a seconda delle caratteristiche presenti (ad esempio, la presenza dell’ascensore, di aree verdi, di balconi, di più servizi, di garage) e i valori di oscillazione all’interno di ogni fascia.

La novità più rilevante (l’unica oserei dire) è l’aggiornamento dei valori economici. Finalmente non sarà più necessario convertire dalla lira all’euro e aggiornare secondo l’indice Istat degli ultimi 17 anni.

Una criticità è tuttavia rimasta. Con il nuovo accordo tutti i valori sono stati rivisti al rialzo, con l’effetto di far risultare i canoni al di sopra di quelli richiesti dal mercato. L’aspetto positivo è che adesso è diventata più ampia la base di immobili per i quali è possibile applicare il canone concordato.

Se volete calcolare la convenienza degli accordi territoriali ai vostri contratti di locazione, iscrivetevi alla nostra newsletter e applicheremo per voi un’offerta speciale sulla nostra tariffa abituale.

Set

Se la casa è social si può fare a meno dell’ agente immobiliare?

Parliamoci chiaro: da sempre si è pensato che il lavoro di agente immobiliare fosse sostituibile con il sensale, il portiere, l’amico dell’amico, il famosissimo “cugino” che sa fare tutto e praticamente gratis.
C’è una enorme semplificazione rispetto a quello che è il lavoro dell’agente immobiliare, tanto da far ritenere ai più che siamo semplici “apriporta”*.
In fondo, diciamo la verità, la colpa è anche dei componenti la categoria.

Spesso mi chiedo cosa sia capitato ad un’intera categoria per trasformarsi nel nemico pubblico numero uno di chi vuole vendere o affittare il proprio immobile. Quanta improvvisazione, malafede, incompetenza, ci devono essere state per far sì che per chiunque il lavoro di agente immobiliare sia così poco percepito?

Ovviamente non lo so.

Perché sto parlando di questo? Perché da un po’ di giorni sto riflettendo sul significato e sulla valenza pratica della “disintermediazione”. Su come viene percepita dai nostri potenziali clienti e perché.

Il punto di partenza del ragionamento è stato il lancio di alcuni siti per la compravendita immobiliare che fanno della riduzione al ricorso di intermediari, il loro cavallo di battaglia. Sostanzialmente dicono: non ti servire di un mediatore, ma metti il tuo immobile nella nostra vetrina e con la pubblicità e il posizionamento dei motori di ricerca che noi facciamo per il nostro sito, il tuo immobile avrà la massima visibilità. Il costo? Il proprietario non ha alcun costo, a meno che non voglia il loro cartello “vendesi” che inserisce il qr code.
Quello su cui sono davvero perplessa, è il modo grossolano in cui viene liquidata la pratica “vendo casa” o “affitto casa”. Si dimentica di spiegare alle persone i meccanismi propri della pubblicità/visibilità in internet, oltre che della definizione del prezzo di un bene.

Il mito delle visualizzazioni
Chiunque mastichi un po’ di web marketing, sa che quello che vale non è il numero assoluto delle visualizzazioni di un contenuto pubblicato, ma anche da chi provengono quelle visualizzazioni. Non servono “da 20 a 20.000 visualizzazioni in pochi secondi” se non sono targettizzate. E aggiungiamo che non ha senso far vedere solo un post su un social network, se il tuo obiettivo è far arrivare clienti al tuo sito, farti contattare, farti conoscere e vendere.

Questione di prezzo
Come abbiamo provato a descrivere in un precedente articolo di questo blog (Prezzo: è determinante per la vendita?) la determinazione di un giusto prezzo di mercato è il passo fondamentale da svolgere se si vuole vendere (o affittare) un immobile.

Lasciate un privato a determinare il prezzo (non il valore, attenzione) del proprio immobile e vedrete delle sopravvalutazioni anche del 20% o del 30%.

Questo comporta in sequenza: giacenza dell’immobile sul mercato, decisione di abbassare il prezzo, tentativo da parte degli interessati di formulare offerte ad una cifra ancora più bassa, facendo leva proprio sul tempo di giacenza.

Evidentemente, se la percezione dell’utilità dell’ agente immobiliare è ancora così bassa, ci sarà un perché e su questo dovremmo interrogarci.
Io invece continuo a chiedermi perché, quando qualcosa è GRATIS, non si pensa mai a come sarà il servizio offerto rispetto agli obiettivi che ci si pone.

*ricordo la querelle sorta fra l’Amministratore Delegato del portale di annunci immobiliare.it Carlo Giordano e le associazioni di categoria degli agenti immobiliari.

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Ago

ISTAT -0,1%. Come adeguare i contratti?

In presenza di un indice ISTAT negativo, Francesco ci chiede se dovrà ridurre il canone di locazione (seppure in misura minima) o se potrà lasciarlo invariato rispetto allo scorso anno

Buonasera,
sono il proprietario di un appartamento locato e generalmente ogni anno applico al contratto l’adeguamento all’indice ISTAT. Ho sentito al telegiornale che la variazione percentuale del mese di luglio rispetto allo stesso mese dell’anno scorso è – 0,1 %, come mi devo comportare? Devo abbassare necessariamente il canone o posso lasciarlo invariato?

Francesco

Gentile Francesco,

effettivamente negli ultimi anni si sta verificando spesso un decremento percentuale dell’indice dei prezzi al consumo per le Famiglie degli Operai e degli Impiegati (F.O.I.) rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Non esiste, inoltre, una norma, una fonte giurisprudenziale o una prassi consolidata che indichi come comportarsi in questo caso con i contratti di locazione.
È necessario fare riferimento a quanto scritto nel contratto stipulato.
In primo luogo è rilevante controllare che nel contratto sia presente una di queste due formule che richiamino all’aggiornamento del canone come circostanza che si verifichi “automaticamente” o lasciando al locatore la “facoltà di richiedere l’adeguamento”.

Nel primo caso occorre accertarsi che si parli di automaticità dell’aggiornamento del canone di locazione o di automaticità dell’aggiornamento del canone di locazione in aumento.

Nel caso di semplice indicazione dell’automaticità dell’aggiornamento del canone di locazione, con interpretazione letterale, il locatore non ha scelta, e dovrà obbligatoriamente adeguare il canone di locazione in base all’indice Istat, quindi, se l’indice è negativo, al ribasso. Nel caso in cui viene specificato che l’automaticità scatta solo in caso di aumento dell’indice dei prezzi, non si vincola all’adeguamento il locatore se l’indice dei prezzi ha assunto un valore negativo. Sarà quindi possibile per il locatore non richiedere l’aggiornamento, poiché non in aumento come da previsione contrattuale, e lasciare invariato il canone di locazione.

Nel secondo caso, come evidente, basterà al locatore non richiedere l’adeguamento per non veder ritoccato al ribasso il canone.

Indice Istat negativo. Come adeguare i contratti di locazione.

Se il contratto stipulato, rientra nella categoria dei contratti a canone concordato, la formula è più incerta, non indicando la normativa nazionale alcuna forma di automatismo dell’adeguamento, né se l’adeguamento si debba applicare solamente in caso di aumento dell’indice dei prezzi. L’esplicito richiamo, però, che si fa al testo dei singoli accordi territoriali, indica che è necessario verificare all’interno di ciascun accordo quale formula venga utilizzata.