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Ott

Affitti brevi: nuova normativa dal 1° settembre

Dal 1° settembre sono entrate in vigore le nuove norme sugli affitti brevi, emanate per regolare un settore che è diventato strategico per il turismo in Italia, ma che molti problemi sta creando al mercato delle locazioni in Italia.

Cerchiamo di capire cosa occorrerà fare per essere in regola con la normativa.

Il Decreto anticipi e la nuova normativa sugli affitti brevi

Il “Decreto Anticipi” (Dl 145/23 convertito nella Legge 191/23) ha introdotto alcune novità riguardanti il mondo degli affitti brevi.
1. L’assegnazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) da parte del Ministero del Turismo alle unità immobiliari destinate ai contratti di locazione per finalità turistiche, comprese le locazioni brevi, e alle strutture turistico-recettive alberghiere ed extra alberghiere.
2. Obbligo di esposizione del CIN, dagli annunci allo stabile in cui è posizionato l’immobile.
3. L’obbligo di comunicazione dell’inizio di attività (SCIA) presso il proprio Comune e di possesso di una serie di dispositivi di sicurezza (come quelli per la rilevazione dei gas combustibili e gli estintori portatili).
4. Si prevedono sanzioni per l’assenza o la mancata esposizione del CIN, per la mancata presentazione della SCIA o la mancanza dei dispositivi di sicurezza.

Queste norme nascono soprattutto dalla volontà di tracciare su tutto il territorio nazionale i proprietari di strutture recettive in affitto breve, per garantire la concorrenza e la trasparenza e per contrastare fenomeni di ospitalità irregolare e di evasione fiscale.
Il CIN ad esempio era previsto già da alcune leggi regionali, adesso, invece, è univoco su tutto il territorio nazionale. In questo modo, si ritiene che si possano facilitare le letture e le integrazioni dei dati a livello regionale e nazionale, oltre che a semplificare i controlli contro le irregolarità.
La Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive è già entrata in vigore, ma il Ministero del Turismo ha previsto un periodo di tolleranza per adeguarsi fino al 2 novembre. Anche per le sanzioni si prevede una tolleranza, dato che verranno applicate a partire dal 2025.

Cedolare secca e affitti brevi

Il Governo, ha inoltre previsto un diverso regime fiscale per gli affitti brevi a partire da gennaio 2024.

Nella Legge di Bilancio 2024 (quindi in vigore dal 1° gennaio 2024) è stata prevista l’aliquota del 26% in forma di cedolare secca. Questa aliquota è applicabile ai redditi derivanti dai contratti di locazioni breve stipulati da persone fisiche, nel caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ogni periodo di imposta.
La legge prevede anche quali sono gli obblighi a carico dei soggetti che esercitano attività di mediazione per questo tipo di affitti (per intenderci i portali di prenotazione online). Per tali soggetti, qualora incassino o intervengano nel pagamento dei canoni, la ritenuta sarà considerata a titolo di acconto.

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Giu

Decreto Salva Casa: sanatorie e lievi difformità

Il Decreto Salva Casa D.L. n. 69/2024 è entrato in vigore il 30 maggio con la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale e dovrà essere convertito in legge dal Parlamento entro 60 giorni.

Si tratta di un provvedimento voluto dal Ministero delle Infrastrutture con la finalità di semplificare le disposizioni in materia di edilizia e urbanistica. L’intento è quello di rilanciare il mercato delle compravendite e di consentire il recupero e la rigenerazione di edilizia, attraverso la regolarizzazione di quelle che vengono definite “lievi difformità”. Il punto di partenza della norma è da riscontrare nell’esigenza di “sanare” quelle difformità dovute all’introduzione di nuove norme, o quelle tanto lievi da non causare problemi strutturali agli edifici.

Quali sono le misure contenute nel decreto?

Si potranno mantenere le strutture amovibili realizzare per finalità sanitarie, assistenziali ed educative durante l’emergenza Covid.
Sarà possibile realizzare opere di protezione solare e in particolare: si potranno realizzare porticati senza la necessità di autorizzazioni specifiche; si semplificano le norme per l’installazione di tende da sole, tende a pergola con telo retrattile o protezioni solari mobili, purché non creino spazi chiusi.
Sarà sempre consentito cambiare la destinazione d’uso di un’unità immobiliare all’interno della stessa categoria catastale senza la realizzazione di opere, e fra alcune categorie funzionali specifiche. I Comuni avranno la possibilità di avvalersi di norme a riguardo.

Cosa è compreso nella locuzione “lievi difformità”?

Il decreto specifica che le “lievi difformità” sono:

difformità “formali”, derivanti da incertezza interpretativa della normativa rispetto allo stato legittimo dell’immobile;
quelle edilizie interne, risultanti da interventi risalenti nel tempo, difficili da comprovare al momento attuale;
difformità che avrebbero potuto essere sanate al momento della realizzazione e non più sanabili oggi a causa della disciplina della “doppia conformità”*.

Le norme “Salva Milano”

Per la conversione in legge del Decreto Salva Casa, la Lega ha già previsto degli emendamenti.
Superficie minima per l’abitabilità.
Il pacchetto di emendamenti presentati, prevede che, le dimensioni per considerare un immobile abitabile debbano passare dai 28 mq per i monolocali per una persona a 20 mq, e dai 38 mq per due parsone a 28 mq. L’altezza minima, se gli emendamenti dovessero passare, si abbasserebbe da 2,70 m (2,40 m per corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli) a 2,40 m per l’intera superficie della casa. In questo modo sarebbero utilizzabili a fini abitativi, sottotetti e scantinati.
Estensione delle “tolleranze” costruttive.
Gli emendamenti prevedono la possibilità di sanare superfici realizzate in più rispetto a quanto autorizzato. Il 2% per gli immobili superiori a 500 mq al 5% per gli immobili di 100 mq.
“Salva Milano”.
Alcune indagini nel capoluogo lombardo si sono focalizzate su interventi edilizi autorizzati come ristrutturazioni (autorizzate con semplice SCIA), ma che si sono rivelati essere delle vere e proprie nuove costruzioni. Per questo motivo, sono adesso in pericolo di abbattimento.

*Il criterio della doppia conformità è quel criterio urbanistico per cui un proprietario che voglia regolarizzare il proprio immobile da una situazione di non conformità al progetto inizialmente autorizzato, deve dimostrare che l’immobile sia conforme alle norme urbanistico-edilizie sia al momento in cui sono stati eseguiti i lavori, sia al momento della presentazione della richiesta di sanatoria.

Aggiornamento

Il 24 luglio, con l’apposizione della questione di fiducia anche al Senato, è stato convertito in legge il Decreto Salva Casa.

Sono stati approvati gli emendamenti che prevedevano i nuovi standard abitativi (si potrà abitare in microcase e sottotetti), la cosiddetta “edilizia libera” che semplifica l’iter burocratico per alcuni lavori nelle abitazioni, le tolleranze costruttive.
Il “Salva Milano”, è stato invece ritirato e sarà probabilmente inserito in altri provvedimenti.

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Apr

Locazione con comproprietari. Come funziona?

“Mio fratello e io siamo comproprietari di un immobile e vogliamo metterlo in locazione. Viviamo in due città diverse, per cui, per motivi pratici, mi sto occupando io di tutto. Mi chiedo: quando stipulerò il contratto sarà necessario che anche mio fratello sia inserito e che firmi? E per la registrazione come dovremo comportarci?”

La situazione riportata da questa nostra cliente è molto comune: può capitare in caso di comunione di beni fra i coniugi, fra fratelli, fra gli eredi. Vediamo perciò come procedere.

In caso di immobile intestato a più proprietari, secondo la legge italiana è possibile che anche uno solo sia intestatario, e quindi firmatario, di un contratto di locazione. Lo ha ribadito anche la giurisprudenza con la sentenza numero 11136 del 4 luglio 2012 emanata dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.

Il contratto di locazione è perfettamente valido.

Il rapporto fra i comproprietari si inquadra nella fattispecie della gestione di affari altrui disciplinata anche dal Codice Civile dall’articolo 2028 e seguenti.
Dopo la stipula, i comproprietari non firmatari possono ratificare la locazione, diventando così legittimati a riscuotere il canone di locazione, ma anche obbligati ai doveri del locatore previsti dalla legge.

E per la registrazione?

In caso di contratto stipulato da un unico comproprietario, bisogna in ogni caso indicare anche i nominativi e i dati degli altri comproprietari, perché gli effetti fiscali della locazione si producono anche su di loro secondo le loro quote.
È possibile, infatti, indicare un soggetto che sia “locatore non presente in atto” al momento della registrazione.

E per la disdetta?

Esattamente come per la stipula, se sono rispettate tutte le indicazioni previste dalla legge 431/98, la disdetta può essere inviata da uno solo dei comproprietari ed è valida anche se non è stata firmata da tutti i gli altri.

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Gen

Peach Fuzz è il colore del 2024

Peach Fuzz 13-1023 è il colore del 2024 secondo Pantone.

Con un po’ di ritardo da parte nostra, parliamo del “colore dell’anno” di Pantone. A quale colore si ispireranno le nostre scelte di design nel 2024?

È Peach Fuzz la tonalità prescelta, ma nello specifico, di che tonalità parliamo?
Un color pesca a metà strada fra il rosa e l’arancio, molto morbido e nitido, con richiami vintage. Avvolgente e caldo infonde un messaggio di compassione ed empatia. Un tono sofisticato ed elegante, un po’ fuori dal tempo che pare ispirare sentimenti di appartenenza, l’opportunità di prendersi cura di sé, migliorarsi e calmarsi. Peach Fuzz vuole rappresentare un nuovo approccio alla gentilezza di cui il mondo sembra avere davvero bisogno.

Abbiamo già iniziato a manifestare un po’ di stanchezza rispetto a questa sorta di tradizione dell’annuncio del colore dell’anno, non tanto per fatto in sé, che pure ci dovrebbe spingere a qualche riflessione sulla obsolescenza programmata di ciò che acquistiamo (capi di abbigliamento inclusi), quanto per la mancanza di fantasia che riscontriamo nella scelta del colore. Certo, questo è più luminoso, ma non vi è venuto in mente Living Coral, colore dell’anno del 2019?

Come useremo Peach Fuzz nelle nostre case?

Trattandosi di una tonalità equilibrata, a metà fra due tonalità forti ( il rosa e l’arancione, due colori che o si odiano o si amano), può essere usato indifferentemente per mobili, complementi d’arredo e tessuti. Può essere usato assoluto (per creare il focus su una parete o una stanza) o con altri colori che possono essere sia caldi che freddi. Un ottimo abbinamento di stile, può essere fatto con lo shabby chic, che, nonostante non sia più sulla cresta dell’onda, è ancora molto amato.

E oltre Pantone?

Oltre Pantone c’è, ad esempio, Sikkens, che ci indica la strada sulle tonalità che saranno da preferire per gli interni delle nostre case.
Per il 2024, ci suggerisce un Sweet Embrace, che con le sue nuance dolci e delicate, dona calma, stabilità, convivialità ai nostri spazi.

Leggo un messaggio sotteso a queste scelte. In un futuro sempre più ricco di connessioni virtuali e spesso molto artificiali, ci stanno suggerendo al ritorno di una convivialità calma, di confronti schietti, ma amichevoli, di consapevolezza del proprio essere vissuto con empatia verso il mondo che ci circonda. Basterà un colore?

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