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Mar

Il comodato: è regolare solo se gratuito

Il comodato d’uso, nell’ambito delle locazioni è una tipologia di contratto ancora oggi molto utilizzata, anche se spesso in modo improprio.

Il contratto di comodato, ha una caratteristica essenziale che lo distingue dai contratti di affitto e che è indicata dal codice civile: parliamo della gratuità.
Chi concede in comodato un bene mobile o immobile, ad un’altra persona, per uno scopo ben definito e con il chiaro obiettivo di rientrarne in possesso dopo un certo periodo, lo deve fare in modo gratuito. Ed è proprio questo aspetto che viene spesso aggirato, utilizzando il contratto di comodato come un paravento per affitti non regolari. Dietro molti di questi contratti, si nascondo locazioni reali, sfuggendo però sia alle regole tipiche delle locazioni (durata, disdetta, diritti e doveri in generale) sia alle disposizioni fiscali.

Cerchiamo di capire meglio di cosa parliamo

Il contratto di comodato d’uso: quello che c’è da sapere

L’art. 1803 del Codice Civile ci dà la definizione e ci indica gli elementi del contratto di comodato.
Il comodante (chi cede in comodato) e il comodatario (colui che riceve il bene) sono le parti del contratto.
Il comodante ha l’obbligo di tenere la cosa in buono stato (come nella locazione).
Il comodatario deve utilizzare il bene secondo la diligenza “del buon padre di famiglia”.

Per quanto riguarda la durata, la legge non fissa limiti di tempo e soprattutto non indica che le parti debbano inserire la scadenza del contratto. Ci dice, invece all’art. 1804, che il “comodante può richiedere l’immediata restituzione della cosa”. Si intende quindi che, in caso di necessità il proprietario del bene, può richiedere di rientrarne in possesso, concedendo un adeguato preavviso e la stessa cosa può fare il comodatario se non dovesse avere più necessità del bene.

Non è obbligatoria la forma scritta. In genere, tuttavia, questa è necessaria per poter spostare la residenza e per poter richiedere gli sconti fiscali previsti.

Per quanto riguarda la registrazione, il contratto di comodato va registrato se in forma scritta. Non essendoci un corrispettivo (un canone) l’importo da pagare è fissato in € 200,00 a cui si aggiunge una marca da bollo da € 16,00 ogni 100 righe.
L’Agenzia dell’Entrate non si è ancora organizzata per la registrazione telematica, per cui bisogna utilizzare i vecchi modelli 69 ed F23 da consegnare materialmente agli uffici del registro.

E le tasse?

Ovviamente, non essendoci reddito da locazione, il proprietario deve semplicemente dichiarare la proprietà dell’immobile nella sua dichiarazione dei redditi.

Il contratto di comodato è un contratto molto semplice da stipulare, ma ricordate che il requisito della gratuità è essenziale se non si vuole incorrere in controlli fiscali.

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Feb

Il valore degli immobili ancora in discesa

Secondo i dati di gennaio reperibili dal portale immobiliare Idealista, il prezzo di vendita delle case in Italia è sceso di un ulteriore 0,6%.

Secondo questo dato, il prezzo medio a metro quadrato in Italia è quindi sceso a 1810 €/mq. Se vogliamo soffermarci solo su Caserta, la nostra città, il prezzo di vendita medio è in continua discesa e al momento è fermo sui 1623 €/mq (la fonte è il sito del portale Immobiliare.it ed è la risultante della media dei prezzi degli immobili pubblicati sul portale stesso).

A questo calo, va anche aggiunto che (sempre secondo il portale Idealista) la percentuale di sconto applicata rispetto al prezzo iniziale in ogni compravendita è superiore al 20%

Cosa vuol dire questo? Vuol dire che il valore degli immobili continua inesorabilmente a scendere e che, al momento, oltre ad essere negativo il dato ultimo è decisamente negativo il trend. Vuole dire anche che chi compra, sa di avere delle carte in più da giocare rispetto al venditore, prima fra tutte quella relativa al fattore tempo.

A questo punto, chi voglia vendere il proprio immobile (e agisce in modo razionale) capisce bene che è davvero controproducente fissare un prezzo troppo alto e soprattutto non immaginare di essere flessibili nella trattativa.

È inoltre necessario, riuscire a dare un valore aggiunto all’immobile che si propone e questo perché, per evitare forti trattative al ribasso, occorre che il prezzo del bene e il valore percepito del bene stesso, quantomeno coincidano. Meglio ancora sarebbe, se si riuscisse a far percepire al cliente un valore ben superiore al prezzo richiesto.

Come fare?

L’home staging, nelle sue numerose sfaccettature ci viene in aiuto.
Ricordiamo che la prima scrematura dei possibili acquirenti avviene sulla base delle fotografie trovate su internet, per cui è fondamentale che l’immobile abbia un servizio fotografico dedicato. Quando fate le foto, quindi ricordate queste regole.

Le 3 regole della fotografia (per aUMENTARE IL VALORE PERCEPITO DELL’IMMOBILE)

Ordinare

Se si tratta di un appartamento abitato (da proprietario o anche da inquilino) è fondamentale che le fotografie vengano fatte dopo aver riordinato la casa. Per cui:
– niente letti sfatti
– niente vestiti sulle sedie o comunque fuori dagli armadi. Idem per le asciugamani, gli accappatoi nei bagni
– no alla biancheria messa ad asciugare, sia dentro che fuori la casa
– no ai giochi dei bambini sparsi ed in bella vista
– no a ciotole e cucce per cani e gatti
– no a detersivi e prodotti per l’igiene a vista nei bagni e nelle cucine
– no all’immondizia visibile.

Spersonalizzare

Occorre fare in modo tale che in ogni stanza vengano eliminate le suppellettili troppo personali, per cui
– meno cornici con foto
– meno soprammobili
– meno colori
– meno piante.

Pulire

Lo sporco piccolo non si vede nelle foto e in ogni caso, chi prende visione di un immobile per acquistarlo, dà per assodato che sarà ripulito dopo l’acquisto.
Ci sono però alcuni particolari che si vedono anche in foto come, ad esempio
– i segni delle cornici o dei mobili sulle pareti quando vengono spostati
– i residui di sporco che restano quando si sposta una cucina
– le erbacce e piante secche dai balconi
– la ruggine evidente sulle inferriate di balconi o finestre
Questi vanno rimossi, o attenuati, in modo che l’immobile abbia un aspetto fresco e un minimo curato.

Passando, invece, a come deve essere mostrato l’immobile dal vivo al momento dell’appuntamento, c’è qualche regola da seguire anche in questo caso.

Le 3 regole dell’appuntamento

Ordinare

L’ordine deve essere assolutamente mantenuto anche quando si effettuano le visite, per cui, se l’immobile è abitato, bisogna dare all’abitante della casa il tempo di sistemare prima di fissare l’appuntamento.
Per riordinare valgono le regole elencate sopra.

Riparare

Se l’immobile presenta la necessità di grandi o piccole riparazioni, è bene provvedere, in modo che parte della visita non trascorra a giustificare il perché e il per come si siano verificate. Per cui
– se ci sono perdite, devono essere riparate e le pareti tinteggiate per coprire la macchia di umido. Idem in caso di problemi muffa e/o condensa
– pavimenti o parquet rotti o disconnessi vanno sistemati
– gli infissi devono potersi aprire e chiudere senza difficoltà
– le tapparelle si devono poter alzare tutte
– se ci sono mobili fatti su misura che vengono venduti con l’immobile, devono essere in buone condizioni e se non lo sono, vanno riparati.

Profumare

La percezione degli odori è molto diversa da persona a persona, e spesso la presenza di un odore forte può davvero distrarre l’ipotetico acquirente dall’obiettivo di visionare al meglio l’immobile. Per questo motivo:
– far arieggiare prima dell’appuntamento
– portare con sé un deodorante per ambienti, per coprire eventuali “puzze” (cucinato, muffa, fogna, umidità)
– far scorrere acqua nei sifoni di bagno e cucina.

Questi sono solo piccoli accorgimenti e sono, potremmo dire, la base dell’home staging che è un servizio molto più complesso del semplice riordino dell’appartamento.
Se non potete fermare l’inarrestabile corsa al ribasso dei prezzi, potete almeno tamponare l’emorragia.

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Agevolazioni fiscali per efficientamento energetico

Gen

Ecobonus, per risparmiare energia

Abbiamo parlato della proroga degli incentivi fiscali per chi intenda ristrutturare casa o acquistare mobili nel 2018, ma c’è un ulteriore bonus di cui ancora non abbiamo approfondito le caratteristiche. Parliamo dell’ ecobonus.

L’ attenzione al risparmio energetico e ai consumi è quello che muove molti cittadini a scegliere in fase di acquisto case che siano in classe energetica elevata. Per questo motivo, in molti, provvedono a rendere più moderni i propri appartamenti proprio seguendo il principio che, in tema di efficienza energetica, spendere un po’ di più per installare dispositivi migliori, si traduce in un risparmio a lungo termine.

E questo è ancor più vero se, al risparmio futuro sulle bollette, si aggiunge la possibilità di rientrare dell’investimento fatto, attraverso le detrazioni fiscali previste per legge.

Ecobonus: di cosa si tratta?

L’ ecobonus è una detrazione fiscale per tutti colori che abbiano sostenuto delle spese volte a migliorare l’efficienza energetica e le prestazioni (energetiche) dell’abitazione.

Per questo motivo, rientrano nelle spese detraibili, quelle sostenute per:

miglioramento di coibentazioni, pavimenti, finestre, infissi (miglioramento termico dell’edificio);
installazione dei pannelli solari;
sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale;
interventi di domotica finalizzati al controllo a distanza degli impianti di riscaldamento;
acquisto del materiale per il risparmio energetico;
prestazioni professionali per l’installazione.

Più sei efficiente e più risparmi

La novità del 2018 è la modulazione della detrazione a seconda degli interventi effettuati e cioè, di quale sia effettivamente l’impatto della ristrutturazione sulla efficienza energetica.

Per cui la detrazione scende al 50% (rispetto al 2017) per:

le spese di sostituzione di infissi e schermature;
l’installazione di una caldaia a condensazione di classe A;
l’acquisto e la posa di impianti alimentati a biomasse combustibili (le stufe a pellet, per intenderci)
le tende solari.

La detrazione è al 65% invece per:

la sostituzione della caldaia, con una a condensazione di classe A e con contestuale installazione di sistemi di termo regolamentazione evoluti;
l’installazione di pannelli solari;
l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di impianti di domotica;
per le coibentazioni;
l’installazione di micro cogeneratori;
la sostituzione degli scaldacqua tradizionali con quelli a pompe di calore.

Ma qual è il limite di spesa previsto dalla Legge di stabilità per l’ ecobonus?

100.000 euro per gli interventi di riqualificazione energetica
60.000 per gli interventi sull’esterno degli edifici e l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali.
30.000 euro per gli impianti di climatizzazione invernale.

E infine: chi può chiedere l’ ecobonus ?

Dunque, la detrazione per la tipologia di spese mirata all’efficientamento energetico, spetta a tutti i contribuenti persone fisiche che vantino un diritto reale sull’immobile oggetto dell’intervento (compresi familiari conviventi).
Spetta, inoltre, ai professionisti titolari di Partita IVA, ai contribuenti con redditi di impresa a cui verrà detratto dall’IRES, alle associazioni fra professionisti, agli enti pubblici o privati che non svolgono attività commerciale.

A volte, tuttavia, rendere efficiente dal punto di vista energetico il proprio appartamento e non preoccuparsi dell’intero stabile, vanifica il raggiungimento dell’obiettivo e per questo la norma ha previsto una sorta di super bonus, per chi interviene anche sui condomini.

Il Superbonus per i condomini

Stiamo parlando di un bonus che va ad unire il bonus per le ristrutturazioni antisismiche e l’ecobonus.

In pratica, i condomini ubicati nelle zone a maggior rischio sismico che effettueranno lavori di riqualificazione energetica e sismica, godranno della detrazione dell’ 80% se vi è il passaggio ad una classe inferiore di rischio e dell’85% per il passaggio di due classi inferiori.
L’importo massimo detraibile è di 136.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari nel condominio ed è ripartito i dieci anni.

A proposito di eco…logia

Una novità della Legge di stabilità del 2018 è il bonus verde e cioè una detrazione del 36% per i lavori di sistemazione del verde effettuati su giardini e terrazzi, balconi anche condominiali, fino ad una spesa massima di 5.000 euro ad unità immobiliare.
I lavori detraibili?
Impianti di irrigazione, pozzi, riqualificazione dei prati, fornitura di piante e arbusti, sostituzioni di siepi, spese per grandi potature.

Insomma, che si abbia un animo green o meno, è davvero arrivato il momento di risparmiare energia e le Stato vuole darci una mano.

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Agevolazioni fiscali per studenti fuori sede

Nov

Studenti universitari: qual è l’agevolazione fiscale per le famiglie

Frequentare l’università, soprattutto se in città molto lontane da quella di residenza, è sicuramente un costo importante per le famiglie.

L’affitto della stanza o della casa nella città universitaria, impatta in modo significativo sulle spese delle famiglie, anche tenuto conto che i canoni delle case per studenti sono ancora in aumento (+4% nel 2017 secondo i dati pubblicati da Il Sole 24 Ore aventi come fonte il centro studi di Immobiliare . it).

Molte persone, inoltre, ancora non sanno che stipulare un contratto di locazione per gli studenti universitari regolarmente registrato consente alle loro famiglie di godere di un’agevolazione fiscale.

Qual è questa agevolazione fiscale per le famiglie degli universitari fuori sede?

L’articolo 15 del Testo Unico delle Imposte sul Reddito (TUIR), prevede una detrazione Irpef del 19% per le spese relative ai canoni di locazione, sostenute dagli studenti universitari iscritti ad un corso di laurea presso una Università situata in un comune diverso da quello di residenza.

Quali sono le condizioni per poter usufruire di questa detrazione?

Ubicazione dell’Università ad almeno 100 km dal Comune di residenza dello studente.
Ubicazione dell’Università in una provincia diversa da quella di residenza dello studente.
Gli immobili affittati devono essere nel Comune sede dell’Università o in un Comune limitrofo.
Il contratto di locazione deve essere intestato allo studente o al soggetto di cui lo studente è a carico.

Per quali contratti può essere ottenuta l’agevolazione fiscale?

Il TUIR non circoscrive la possibilità di usufruire della detrazione solo a chi stipula un contratto “per studenti universitari” ma cita genericamente i contratti stipulati ai sensi della Legge 431/1998, quindi è possibile inserire le spese per l’affitto fuori sede a prescindere dal contratto utilizzato.

È stata aggiunta, inoltre, anche la possibilità di chiedere la detrazione nel caso lo studente soggiorni in collegi universitari legalmente riconosciuti, alloggi assegnati attraverso le Aziende per il Diritto allo Studio.

Sono previsti, tuttavia, anche dei limiti alla detraibilità dei canoni.

Vediamo quali.

Anche se sembra superfluo dirlo e ribadirlo, per poter usufruire dell’agevolazione fiscale del 19%, il contratto di locazione deve essere regolarmente registrato.
Lo ribadiamo sempre, perché ancora parliamo con proprietari di casa che non vogliono registrare i contratti. Queste situazioni, oltre a non essere regolari, privano le famiglie degli studenti della possibilità di recuperare parte dei soldi spesi per l’istruzione dei propri figli.
L’importo massimo su cui calcolare la detrazione del 19% è di 2633,00 Euro. Questo significa che il risparmio fiscale massimo che si può ottenere è pari a 500,00 Euro.
Se ci sono due figli iscritti all’università ed entrambi “fuori sede”, l’importo di spesa resta in ogni caso 2633,00 Euro.
Non è possibile chiedere la detrazione in caso di contratto di sublocazione.
Si deve trattare di un corso di laurea, quindi la detrazione non vale in caso di corsi professionali post scolastici. Sono, tuttavia, paragonati ai corsi di laurea anche i corsi presso i Conservatori di Musica.

Abbiamo visto quindi quanto si può risparmiare e in quali casi. Ma materialmente, chi può richiedere la detrazione?

Lo studente universitario o il soggetto cui è fiscalmente a carico.
Ambedue i genitori se lo studente è a carico di entrambi. In questo caso, il limite della detrazione va suddiviso fra loro in base a quanto effettivamente l’uno e l’altro hanno speso.

Questa è la normativa generale; per i casi specifici e particolari, invece, vi consigliamo, come sempre, di rivolgervi al vostro commercialista che saprà indirizzarvi.