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Nov

Riforma del catasto: sarà la volta buona?

Se ne parla dagli anni ’90 o forse anche da prima, ma solo adesso con la delega fiscale approvata dal Consiglio dei Ministri n.39, l’esecutivo ha il compito di riformare il catasto nei prossimi 18 mesi.

Rivedere le rendite catastali degli immobili situati su tutto il territorio nazionale è da molti anni una priorità. In Italia ci sono circa un milione di immobili fantasma, cioè ancora sconosciuti al catasto, e moltissimi altri, invece sono valutati sulla base di parametri che già da decenni non corrispondono agli effettivi valori di mercato (ma non solo), dando luogo a profili di iniquità connessi alla effettiva capacità contributiva dei possessori.

Cos’è il catasto?

Il catasto è l’inventario di tutti i beni immobili, terreni o fabbricati, esistenti sul territorio dello Stato, sia di proprietà pubblica che privata.
I dati in esso presenti hanno una fondamentale funzione fiscale, economica, civilistica, giuridica e topografica. Il catasto attuale presenta delle forti criticità, proprio alla luce delle informazioni essenziali in esso contenute e rispetto al suo utilizzo rispetto alle scelte di politica fiscale e locale nel settore immobiliare.

Le attuali rendite catastali degli immobili, ad esempio, si attribuiscono sulla base di tariffe d’estimo (le tariffe utilizzate dallo Stato e dall’amministrazione tributaria per determinare il reddito generato da un bene immobile) individuate alla fine degli anni Trenta del secolo scorso. Sebbene rivalutate con l’introduzione di un moltiplicatore, non sono più in linea con i valori di mercato, soprattutto per come questi tendono a mutare dinamicamente nel corso degli anni.
Ad esempio, non c’è omogeneità fra i valori catastali e quelli di mercato, non solo fra le diverse aree del Paese, ma anche all’interno di uno stesso Comune (in cui lo sviluppo delle città ha portato ad un aumento di servizi e infrastrutture, o a differenze abissali di valori di mercato fra i centri storici e i quartieri nuovi. Si parla, infatti, di valori addirittura quadruplicati per gli immobili dei centri storici).
Tutto questo porta, ovviamente, a grandi disparità sia considerando immobili di diverso pregio, che immobili simili.

La riforma del catasto nella legge delega

La riforma del catasto è indicata dal PNRR ed è l’articolo 7 della legge delega – “Modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e revisione del catasto fabbricati”- che ci indica le direttrici su cui si dovrà muovere il Governo.

In primo luogo, infatti, si prevede l’introduzione di strumenti volti a facilitare l’individuazione e la ricognizione degli immobili non censiti, o che non rispecchiano nel loro uso reale la categoria catastale, o abusivi, o terreni agricoli divenuti poi edificabili. Si prevede, poi, una condivisione di dati fra l’Agenzia dell’Entrate e gli Uffici Comunali.

In secondo luogo, si prevede la creazione di un sistema catastale che prenda in considerazione non solo la rendita, ma anche il valore patrimoniale del bene censito. Entro 5 anni e quindi a partire dal 1° gennaio 2026, infatti:

ad ogni immobile, verrà attribuito il relativo valore patrimoniale con una rendita attualizzata ai valori di mercato;
verrà effettuato un adeguamento periodico dei valori patrimoniali delle unità immobiliari tenendo conto dell’andamento del mercato;
verranno previste delle agevolazioni specifiche per gli immobili di interesse storico o artistico, considerando l’onerosità degli impegni di manutenzione e conservazione e dei vincoli previsti per il loro uso (che ne riducono spesso la redditività).

Punti controversi della futura riforma

Il punto controverso dell’impostazione di questa riforma, riguarda la possibilità che, fra cinque anni, le nuove rendite, per come verranno calcolate, saranno utilizzate come basi imponibili delle imposte. Nonostante le rassicurazioni dell’attuale Governo, si tenga conto che il sistema tributario italiano, prevede varie imposte e tasse che hanno, per l’appunto, come base imponibile il valore dell’immobile o la rendita catastale. Il primo pensiero va all’IMU, ma, ovviamente non è l’unico esempio (Tari, Tasi, solo per fermarsi nell’ambito dei tributi locali).

Se da un lato la necessità di uno strumento più aderente alla realtà attuale e più trasparente e moderno verrà soddisfatta, dall’altro, come fare a immaginare che la riforma di uno strumento che ha fini fiscali (vedi sopra) non comporti effetti fiscali?

Ne riparleremo fra cinque anni.

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Giu

Mutuo giovani. Al via le domande al Fondo di garanzia.

Al via le richieste per accedere al “mutuo giovani” per gli under 36 previste dal Decreto Sostegni bis.

Sono trascorsi trenta giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Sostegni bis, per cui dal 24 giungo 2021, è possibile usufruire dell’estensione della garanzia del Fondo di garanzia mutui prima casa fino all’80% della quota capitale, per tutti coloro che rientrano nei requisiti previsti dalla norma.

Andiamo a vedere nello specifico cosa prevede il Decreto.

L’abolizione dell’imposta di registro (o dell’IVA) all’acquisto, l’imposta ipotecaria e catastale e l’imposta sostitutiva;
L’estensione della garanzia della Consap fino all’80% della quota capitale;
Possibilità di presentare le domande fino al 30 giugno 2022;
Finanziamento di 290 milioni di euro per il 2021 e 250 milioni per il 2022.

I requisiti richiesti sono:

Età inferiore ai 36 anni;
Isee fino a 40.000 euro;
Immobile rientrante nella categoria di quelli per i quali è stipulabile un “mutuo prima casa”. Restano dunque esclusi gli immobili di categoria catastale A/1, A/8, A/9, ma rientrano le pertinenze acquistate con l’immobile principale.

Sarà possibile acquistare anche da impresa: in questo caso si riconoscerà agli acquirenti un credito di imposta pari all’IVA corrisposta all’impresa venditrice.

Mutuo giovani: una scelta per la ripresa del mercato immobiliare

La scelta di finanziare ulteriormente il Fondo di garanzia, di aumentare la garanzia a carico dello Stato a favore di chi non ha compiuto ancora 36 anni, risponde ad una duplice esigenza.

La prima, è quella di dare impulso al settore immobiliare, già in crisi prima del Covid 19 e che, eccetto nelle grandi aree metropolitane, sta ripartendo con molta lentezza.

La seconda, è quella di andare incontro alle esigenze di una fascia di popolazione definita “giovane”. Nel 2020, infatti, il 34% dei mutui “prima casa” è stato utilizzato proprio da acquirenti under 36. Si tratta delle generazioni che hanno patito maggiormente l’aumento dei contratti atipici (non a tempo indeterminato, per intenderci) e della conseguente difficoltà a stipulare mutui. La garanzia statale, unita ai tassi di interesse bassi, può rappresentare una valida alternativa all’affitto: può essere acquistata la prima casa pagando una rata di mutuo abbastanza vicina al canone di locazione e anticipando solo le imposte e spese notarili.

Già fra qualche mese potremo avere i primi dati sull’erogazione del mutuo giovani e capire se il Governo ha letto e interpretato bene la realtà e le esigenze di queste generazioni.

AGGIORNAMENTO
Con l’approvazione della legge di Bilancio 2022, le domande per accedere al “mutuo giovani” potranno essere presentate fino al 31 dicembre 2022 e il fondo è stato finanziato con altri 242 milioni di euro.

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Apr

Un anno di pandemia: gli effetti sul mercato immobiliare

È trascorso un anno esatto dall’inizio di una pandemia che nessuno avrebbe mai realmente immaginato e che ha cambiato le vite di ognuno di noi, per sempre. Abbiamo dovuto accettare le restrizioni alla nostra libertà di muoverci, abbiamo dovuto imparare a stare lontani, a stare soli, a stare distanti anche quando ci si vede.

Gli Italiani hanno scoperto che i ritmi di vita a volte si possono e si devono rallentare, che c’è possibilità di conciliare meglio i tempi di lavoro e di vita. Ma, onestamente, si immaginava che il tempo di tutte queste lezioni fosse terminato e che sarebbe arrivato verso ottobre il momento di metterle in pratica. Invece, il covid ci tiene ancora sotto scacco e ci troviamo ad aver girato la boa del primo anno e possiamo tirare qualche somma rispetto a quanto è accaduto.

Il nostro lavoro è molto cambiato. Gli appuntamenti, le stipule, le valutazioni, le consulenze, le richieste. Ci stiamo adattando ad una nuova realtà, proviamo a condividerla con voi.

Un anno di pandemia: cosa è cambiato

Gli appuntamenti
Fare gli appuntamenti ai tempi del covid, eccetto nel periodo di marzo e aprile dello scorso anno, è sempre stato possibile, ma le dinamiche sono molto cambiate. Intanto, invitiamo i clienti a venire al massimo in due e ovviamente muniti di mascherine, e cerchiamo di non essere tutti all’interno dei locali da visitare.
Per le case abitate la situazione è più complessa. Alcuni inquilini/abitanti degli immobili ci hanno chiesto di sospendere le visite o di sostituirsi a noi durante la visita. È immaginabile che gli esiti non possono essere proprio gli stessi!
Nella maggior parte dei casi, siamo comunque riusciti a far prendere visione degli immobili, e fortunatamente abbiamo incontrato clienti molto rispettosi ed attenti.

All’inizio della pandemia in molti hanno pubblicizzato “virtual tour” volendo così evitare il contatto diretto e pensando che una videochiamata potesse essere una valida alternativa alla visita classica. Noi non lo abbiamo né proposto né fatto. Per esperienza sappiamo che le case, oltre a soddisfare un bisogno abitativo soddisfano anche bisogni più profondi e le persone vogliono entrare in contatto con le cose prima di prendere decisioni. A dire il vero, nessuno ci ha chiesto di cedere a questa modalità. Piuttosto hanno preferito attendere la possibilità di fissare un appuntamento.

Le stipule
La pandemia è iniziata mentre noi avevamo un paio di trattative attive e c’è stata la necessità di far conoscere i clienti. In questo caso ci ha aiutati la tecnologia e abbiamo fatto un paio di videochiamate per permettere alle parti di incontrarsi seppur virtualmente.
Dopo il primo periodo, avendo una sala riunioni abbastanza grande e con una bella finestra, non abbiamo avuto problemi a svolgere tutto in presenza in ufficio. Il gel per le mani e l’alcol per disinfettare il tavolo sono diventati i nostri più fedeli alleati!

Le valutazioni
Valutare un immobile adesso è diventato più complesso. Abbiamo i dati dell’Agenzia del territorio, le stime a metro quadro per zona, tuttavia l’aria che si respira è di grande incertezza, per cui possiamo dire che il trend continuerà ad essere negativo, anche nell’affitto che in genere mantiene il suo mercato più stabile nel tempo.

Le consulenze
Molte consulenze riguardano, la possibilità di chiedere una riduzione dei canoni di locazione o, dal lato dei proprietari, cosa fare in caso di una tale richiesta. Il nostro suggerimento, soprattutto in caso di contratti di studenti universitari e di locali commerciali, è stato di andare incontro alle esigenze del conduttore. Al momento, se un immobile adibito a questo tipo di locazioni si libera, non è dato sapere in quanto tempo sarà possibile riaffittarlo.
Per gli immobili in vendita, moltissime domande sui bonus previsti per gli immobili. Sismabonus, Bonus 110% per le ristrutturazioni. Dopo aver dato le prime informazioni di base abbiamo sempre cercato di far parlare i nostri clienti con tecnici che si stanno occupando della materia.

Affitti a studenti e locali commerciali. I settori più colpiti

Le richieste – il mercato
La tipologia di case richieste è cambiata durante questo anno.
A maggio 2020 e fino all’estate, c’è stato un boom di richieste di case in campagna. Tanti mesi chiusi in casa, senza avere lo sfogo di uno spazio esterno, ha fatto nascere in molti l’esigenza di una vita più bucolica. Salvo poi accorgersi che la vita in campagna è impegnativa e non significa solo avere un po’ di spazio in cui far giocare i figli.

Sicuramente il bilocale di 50 -55 metri quadrati arredato e in buone condizioni, che normalmente avremmo affittato in poche settimane, è rimasto sul mercato più a lungo, proprio per la paura di ritrovarsi chiusi in uno spazio troppo piccolo in caso di nuovo lockdown.

È sparito completamente il mercato degli studenti, solitamente molto vivo nei periodi da luglio a ottobre. E quando diciamo sparito, intendiamo un crollo del 100% delle richieste.

I locali commerciali stanno subendo quasi la stessa sorte. Prima dell’inizio della pandemia con i fondi di “Resto al Sud”, si stava muovendo qualcosa. Adesso il timore di investire molto, anche per adeguarsi alle normative anti-covid e di dover stare chiusi per interi mesi è più forte della voglia di iniziare una nuova impresa. Piuttosto, i più audaci stanno provando a convertire le idee sul commercio online.

Chi sta mettendo in vendita i propri immobili sa che i prezzi sono scesi e probabilmente scenderanno. Sa anche che se lo fa per poter acquistare qualcos’altro, potrà godere di questo vantaggio.

Le prospettive.
Come ebbi a dire un anno fa, fare previsioni adesso è un poco come tirare ad indovinare. Non ci sono tutti gli elementi per capire cosa accadrà. Primo fra tutti non sappiamo se ci sarà un ritorno alla normalità (quale normalità?) e in che tempi. Ci sono temi importantissimi che influiscono sul nostro settore, quali il blocco dei licenziamenti, la riapertura delle attività commerciali e la propensione degli italiani a spendere e cambiare dopo questo lungo e difficile anno pandemico.

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Set

Uffici: come sta cambiando il settore

Un settore molto colpito dalla emergenza del covid è stato quello degli uffici.
La nuova organizzazione degli orari dei dipendenti, ha portato ad uno svuotamento repentino degli spazi adibiti al lavoro e questo ha avuto ripercussioni nel breve periodo, ma si conta che ne avrà anche nel lungo.
Per quanto riguarda gli uffici pubblici, o le grandi e medie aziende, si tratta di adeguare gli spazi alle nuove necessità di distanziamento, soprattutto per quanto riguarda le zone comuni, come mense e sale riunioni.
Per quanto riguarda invece gli studi professionali e le piccole società, si pone con urgenza la questione della gestione anche economica di grandi uffici, quando ormai avere un numero elevato di postazioni e spazi comuni è reso inutile dal lavoro a distanza.

Questo ha determinato la necessità di ripensare tutto. Il lavoro, gli spostamenti, l’ufficio nel suo interno, l’ufficio nella sua dislocazione nella città.

Per le società di dimensioni maggiori, non solo questo ragionamento era in atto già da anni, ma adesso viene svolto immaginando il lavoro nel prossimo decennio.
Per i più piccoli, invece, la necessità di adattarsi in tempi brevi sta portando a decisioni drastiche su investimenti da fare già nel breve periodo.

Gli esiti di questa nuova realtà sono relativi alla drastica diminuzione nella nostra città delle richieste di appartamenti uso ufficio.

richiesta di uffici: La tendenza resta negativa

Il trend della richiesta era negativo già da qualche anno. Da quando molti professionisti hanno deciso, per una questione di mera sopravvivenza, di ridurre le dimensioni dei propri uffici, di dismetterli, o di condividerli per dividere le spese.
Ricordiamo che Caserta non è Napoli, non è Roma o Milano.
L’affitto di stanze all’interno dei propri uffici, negli anni è andata ad aumentare, come anche la richiesta di case con una stanza in più per poterla adibire a studio.

C’è un altro aspetto da considerare. In molti che lavorano nelle grandi città hanno tratto grandi benefici dal telelavoro tornando nelle proprie città di appartenenza.

Quale sarà, quindi, il prossimo scenario?

Possiamo ipotizzare che non sarà possibile ancora per molto chiedere ai propri dipendenti di lavorare dalla camera da letto o dalla cucina. Oppure, che sarà necessario consentire alle persone di non perdere la socialità e le possibilità di confronto che nascono dal lavorare insieme ai propri colleghi.
Probabilmente le dimensioni degli uffici si ridurranno, ma è ipotizzabile che aumenteranno gli incentivi relativi alle spese per i supporti informatici e le connessioni.
Aumenteranno gli spazi che consentono l’affitto di postazioni per periodi determinati, i cosiddetti spazi di coworking, ma non necessariamente secondo lo schema seguito fino ad adesso. Non solo postazioni, ma spazi dedicati e solo per gli eventi lavorativi che richiedono la presenza di più persone contemporaneamente.

E i canoni di locazione?

Per il settore degli immobili uso ufficio, la tendenza è negativa ed è probabile che resterà tale per molto tempo.
In molti, nell’attesa di decidere e di capire come si svilupperà il proprio lavoro nei prossimi mesi, hanno chiesto ed ottenuto una riduzione del canone di locazione. Questo è sembrato anche a noi, il suggerimento più saggio da dare ai nostri clienti.