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Category: Mondo Immobiliare (91)

Mag
22

Decreto rilancio: qualche informazione utile

Dopo la conferenza stampa in cui è stato presentato dal Presidente del Consiglio dei Ministri, il “Decreto Rilancio” (DL 19 maggio 2020 n.34)  è stato finalmente pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 20 maggio.
Abbiamo aspettato quattro giorni dopo l’annuncio, ma effettivamente stiamo parlando di un testo complesso, lungo e che mette a disposizione ingenti somme per sostenere e “rilanciare” l’economia.

Sono stati toccati moltissimi settori ed argomenti, vediamo insieme quali sono le norme che riguardano il settore immobiliare.

Sostegno all’affitto

L’art. 28 del “Decreto Rilancio” prevede un credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda.

Chi può chiederlo?
– Tutti gli esercenti attività di impresa, arte o professioni, con ricavi o compensi non superiori ai cinque milioni di euro, nel periodo di imposta 2019.
– Le strutture alberghiere indipendentemente dal volume dei ricavi e dei compensi registrato nel 2019.
– Gli enti non commerciali, compresi quelli del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti.

A quanto ammonta?
Ammonta al 60% del canone mensile di locazione, leasing o concessione di immobili ad uso non abitativo, destinati allo svolgimento dell’attività.
Il credito di imposta ammonta, invece al 30% , nel caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto di azienda, comprensivi di almeno un immobile ad uso non abitativo destinato all’attività.

Per quali mesi di attività può essere richiesto?
Marzo, aprile e maggio. Per le strutture alberghiere, invece per i mesi di aprile, maggio e giugno.

Nel Decreto Rilancio il credito di imposta per gli affitti è stato esteso a tutte le locazioni commerciali

A quali condizioni?
Il credito d’imposta viene concesso solo nel caso che i soggetti locatari esercenti un’attività economica abbiano subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi nel mese di riferimento, di almeno il 50% in meno rispetto all’anno precedente

È stata inoltre reintrodotta la possibilità di cedere questo credito di imposta (art. 122 del Decreto Rilancio) ad altri soggetti, inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.
Nella Circolare 14/E dell’Agenzia dell’Entrate, i primi chiarimenti sull’utilizzo di questa misura.

Fondo di sostegno alle locazioni

Per mitigare gli effetti economici derivanti dalle misure che sono state necessarie per fronteggiare l’epidemia di Covid – 19, il Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle locazioni è incrementato di ulteriori 140 milioni di Euro per l’anno in corso.

Misure per il comparto edile

Il “Decreto Rilancio” introduce una detrazione fiscale del 110% per le spese sostenute per gli interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico.

Per quali interventi può essere richiesto e a quanto ammonta?
Il super- bonus, può essere richiesto per i seguenti interventi.
a) Di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con una incidenza superiore al 25% della superficie (il cosiddetto “cappotto termico”). La detrazione si calcola su un ammontare complessivo delle spese di 60.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio.
b) Sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali esistenti, con impianti centralizzati di riscaldamento, raffrescamento, fornitura di acqua calda a condensazione con efficienza almeno di classe A, a pompa di calore inclusi quelli ibridi e geotermici, abbinati alla installazione di impianti fotovoltaici. La detrazione si calcola su un ammontare complessivo delle spese di 30.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio e comprende anche le spese sostenute per lo smaltimento e la bonifica dell’impianto sostituito.
c) Sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali esistenti, con impianti centralizzati di riscaldamento, raffrescamento, fornitura di acqua calda a pompa di calore inclusi quelli ibridi e geotermici, abbinati alla installazione di impianti fotovoltaici. La detrazione si calcola su un ammontare complessivo delle spese di 30.000 euro e comprende anche le spese sostenute per lo smaltimento e la bonifica dell’impianto sostituito.
d) Di efficientamento energetico previsti dalla L. 90/2013, che ha convertito in legge il DL.63 del 4 giugno 2013, nei limiti di spesa previsti per ciascuna opera, a patto che siano eseguiti congiuntamente ad uno degli interventi su indicati e comportino un miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio. Se non fosse possibile conseguire il miglioramento di due classi, basta che si raggiunga la classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’Attestato di Prestazione Energetica (APE).
e) Di installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica, fino all’ammontare complessivo di 48.000 euro e comunque nei limiti di spesa di 2400 euro a kW di potenza nominale dell’impianto, da ripartire fra gli aventi diritto in 5 quote annuali e uguali.
e) Di riduzione del rischio sismico.

Rientrano fra le spese detraibili anche quelle sostenute per il rilascio delle attestazioni e le asseverazioni o i visti di conformità richiesti per legge.

Con il super bonus al 110% il Governo punta al rilancio del settore edile

Sono quindi coperti dall’incentivo tutti gli interventi previsti dal sismabonus e dall’ecobonus. 

Scadenza temporale
Il “Decreto Rilancio” prevede che la detrazione del 110% valga per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente dal 01/07/2020 al 31/12/2021.

A chi spetta?
La detrazione di cui stiamo parlando si applica a:
– condomìni
– persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari
– agli Istituti Autonomi Case Popolari (IACP)
– alle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per le opere realizzate su immobili posseduti dagli stessi e assegnati in godimento ai propri soci.
Non possono farne richiesta le persone fisiche al di fuori dell’attività di impresa, arti e professioni, su edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale.

Sconto e cessione del credito d’imposta
I beneficiari della detrazione possono optare per la trasformazione della detrazione stessa in:
– contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino ad un importo massimo pari al corrispettivo dovuto anticipato dal fornitore che ha svolto i lavori e da questi recuperato (e recuperabile) sotto forma di credito di imposta.
– credito di imposta, con ulteriore facoltà di cessione ad altri (banche ed intermediari finanziari).
– cessione del credito di imposta in una misura ridotta al 90% ad un’impresa di assicurazione, con contestuale stipula di una polizza per rischi da eventi calamitosi.

Queste opzioni sono applicabili anche agli interventi di:
1. Recupero del patrimonio edilizio
2. Efficientamento energetico
3. Riduzione del rischio sismico
4. Recupero o restauro della facciata di edifici già esistenti
5. Installazione degli impianti fotovoltaici.

Il credito di imposta, inoltre, può essere utilizzato anche in compensazione sulla base delle rate residue non fruite.

IMU e TARI
Nell’art. 138 del “Decreto Rilancio” si prevede l’allineamento dei termini per la determinazione delle aliquote e delle tariffe per il 2020 all’approvazione del bilancio di previsione dei Comuni (31 luglio).

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Locale commerciale sfitto
Mag
12

Chiusura forzata: gli scenari futuri

In questi due mesi di chiusura forzata, abbiamo cercato di capire, giorno dopo giorno cosa ne sarebbe stato del nostro lavoro e del mercato immobiliare.

Abbiamo letto interviste, newsletter in cui si parlava di tutto e del suo contrario, assistito a video di agenti immobiliari o manager di gruppi immobiliari nazionali, fare previsioni di ogni tipo, anche se in realtà non sapevamo neanche se e quando avremmo potuto ricominciare a lavorare e in che modo.
C’è stato chi ha millantato attraverso i social media un telelavoro che solo fino ad un certo punto si confà al nostro settore. Abbiamo visto portali immobiliari inventarsi nuovi presunti strumenti risolutivi del problema del distanziamento fisico.
E alla fine di tutto, non ci abbiamo capito nulla. Lo ammettiamo senza vergogna. E lo facciamo perché abbiamo la consapevolezza che molto è cambiato nel tessuto socio economico dell’Italia in questi mesi di chiusura totale. Ancora di più forse lo è in città medio piccole come quella in cui viviamo. La maggior parte di questi cambiamenti sono ancora sotto traccia e probabilmente ne vedremo le conseguenze solo fra molti mesi.

Per riempire i giorni di lockdown si è già detto di tutto sul futuro del mercato immobiliare.

Abbiamo individuato alcuni argomenti che saranno il fulcro del nostro lavoro e, per questo, andranno monitorati, cercando, ovviamente di anticipare le future tendenze.

  1. I prezzi di vendita e i canoni di affitto.

Si alzeranno? Resteranno stabili o si abbasseranno ulteriormente? E sarà possibile fare una previsione generalizzata per l’intera Penisola o a seguito di questo evento aumenteranno le differenze e le specificità di singoli mercati locali?

Quello che possiamo dire è che i canoni di locazione per le abitazioni, nel tempo, mantengono una certa stabilità, con delle oscillazioni minime. La stessa cosa non si può dire per quanto riguarda la vendita.

Dalla crisi economica del 2008 i prezzi degli immobili sono diminuiti di oltre il 40% e il trend, soprattutto in città medio piccole del meridione, continuava ad essere negativo. Di certo influiva (e mi sento di poter affermare che continuerà a farlo) lo stato dell’immobile. Probabilmente sarà ancora più importante valorizzare le case “usate” per riuscire a sostenere il prezzo di vendita richiesto.

Fino a tre mesi fa un problema sociale molto rilevante era dato dallo spopolamento delle nostre città medio piccole, a favore di realtà settentrionali generalmente più industrializzate e con maggiori possibilità lavorative. Questo determinava una situazione di sproporzione fra domanda e offerta abitativa. Adesso, a fronte di quanto accaduto, ci saranno persone e famiglie portate a ritornare nei luoghi di origine?

Abitazioni e locali commerciali: due diversi scenari

Un discorso diverso penso varrà per i locali commerciali. Dipende da quante attività supereranno questi mesi di chiusura e le limitazioni necessarie per proteggere la salute di clienti e lavoratori. Se in molti decideranno di chiudere, non è semplice immaginare quanti decideranno di aprire. Per questo motivo penso che per l’uso diverso dall’abitativo si potrà prevedere un calo dei prezzi di vendita, ma anche dei canoni.

  1. Tipologia di immobile

Appena iniziata la quarantena obbligatoria ho pensato che alla ripresa la scelta degli immobili sarebbe andata su case più grandi, con spazi esterni e magari con cortili attrezzati per i bambini.
Dal quattro maggio, non abbiamo avuto questo riscontro, mentre in molti ci hanno contattati per case in campagna.
Forse è presto per capire se il trilocale verrà rimpiazzato come immobile più venduto e affittato. Molto dipenderà dalla ripresa economica.

Prezzi, tipologia di immobili, affitti turistici e studenti. Cosa accadrà?
  1. Affitti turistici

Cosa accadrà all’affitto turistico è un’incognita, se possibile, ancora più grande delle altre.
A Caserta, a seguito del ritrovato interesse turistico per la Reggia Vanvitelliana, in molti proprietari di immobili in centro storico hanno scelto di iniziare una piccola attività di Bed and Breakfast.

Adesso, dopo essere stati obbligati alla chiusura, senza sapere se e quando potranno riaprire, senza sapere se le persone ricominceranno a circolare e in che modalità, è probabile che penseranno di tornare ad affittare per periodi più o meno lunghi, uscendo così dal circuito turistico.
Oppure semplicemente attenderanno che la situazione si stabilizzi. Non possiamo dirlo con sicurezza.
Certo è che in una città piccola, con vocazione turistica non estremamente radicata e, soprattutto non di lunga permanenza, è probabile che, se le normative sanitarie saranno costose da rispettare, non sarà economicamente vantaggioso portare avanti questo tipo di attività.

  1. Gli studenti

Le lezioni universitarie sono state sospese a fine febbraio e quasi tutti gli studenti che studiano in città (compresi quelli partecipanti al progetto Erasmus) sono tornati a casa. Hanno lasciato le stanze che occupavano e da due mesi pagano ovviamente un affitto senza sapere quando potranno tornare.
Ma la domanda principale riguarda per lo più il nuovo anno accademico.
Quanti studenti si immatricoleranno in Atenei fuori Regione? La risposta a questa domanda porterà a capire se il mercato delle stanze come lo abbiamo conosciuto fino ad adesso a Caserta resterà uguale oppure cambierà e in che modo.

Penso che parte del nostro lavoro sia capire le tendenze, per indirizzare e consigliare al meglio i clienti. Penso anche che sia troppo presto per avere risposte o anche solo ipotizzarle.
Rimaniamo in attesa di novità normative, con la speranza che il sostegno al settore immobiliare sia il più cospicuo possibile.

Pagare i canoni al tempo della pandemia
Apr
17

Il pagamento del canone ai tempi del Covid-19

Dopo il primo mese e mezzo di  chiusura totale delle attività commerciali, del lavoro dei liberi professionisti e delle imprese, ci sono arrivate le prime richieste di informazioni da parte di nostri clienti riguardo la sorte del pagamento dei canoni di locazione dei locali commerciali, ma anche delle abitazioni.

Va chiarito che eccetto la norma sul credito di imposta per i titolari di una locazione commerciale, prevista dal Decreto Cura Italia, non sono state previste, ad oggi norme specifiche per dare una risposta alla domanda principale che ci viene posta.
È possibile sospendere il pagamento dei canoni?

No alla sospensione del pagamento, sì al recesso

Come già detto, il Decreto Cura Italia non prevede la possibilità che i canoni di locazione siano sospesi a causa delle restrizioni imposte per evitare i contagi da Covid -19. Ci sono tuttavia alcune soluzioni alternative previste dalla legge.

La prima soluzione è prevista dalle leggi in materia di locazioni, valida sia per i contratti ad uso abitativo che ad uso diverso dall’abitativo, prevede la possibilità di recedere per “gravi motivi”. Questi gravi motivi devono essere delle situazioni impreviste che impediscono al conduttore la permanenza dell’immobile. Si deve trattare di eventi incontrollabili e che non dipendano in alcun modo dalla volontà dell’affittuario.
La legge prevede che venga in ogni caso rispettato il termine di preavviso di sei mesi (o quello indicato dal contratto stesso).
Questa soluzione, per essere presa in considerazione in questo particolare momento storico, però, prevede che:

  1. il conduttore abbia già deciso di non ricominciare la sua attività, o di lasciare l’immobile abitato perché ha trovato una soluzione alternativa;
  2. si rispetti comunque il termine di preavviso di sei mesi, o che ci sia un accordo delle parti per ridurlo.

Al momento la situazione è talmente poco chiara che probabilmente chi ha investito in un’attività, prima di pagare sei mesi di canone e poi chiudere, magari cercherà di capire come muoversi evitando di chiudere prima di quando, purtroppo, sarà obbligato a farlo. La stessa cosa per chi vive in affitto. Anche tenuto conto dell’impossibilità o della grande difficoltà di effettuare traslochi in queste settimane.

Abbiamo detto che la sospensione degli affitti, non è prevista e il canone va dunque pagato. Anche perché i locatori pagheranno comunque le tasse sul canone totale indicato dal contratto di locazione. C’è però la possibilità che le parti si vogliano aiutare a vicenda in questo periodo difficile, adottando soluzioni diverse e più flessibili.

DILAZIONE E RIDUZIONE DEL CANONE. COME FARE?

Attestato che una pandemia globale è un evento imprevedibile e che le misure di distanziamento sociale previste hanno impedito a molte categorie di lavorare e produrre reddito, appare chiaro che la richiesta di soluzioni alternative non è una scusa, ma una necessità.
Vediamo insieme cosa si può fare.

  1. Chiedere di posticipare i canoni dei mesi in cui non si è lavorato e guadagnato. Parliamo di una dilazione. Le parti possono così accordarsi su modi e tempi per il pagamento. Perché magari facendosi bene i conti, si è capito che la difficoltà sarà effettivamente temporanea e con un poco di pazienza sarà possibile pagare tutto. Sarà meglio lasciare un accordo scritto, in modo che non ci siano fraintendimenti di alcun tipo.
  2. Chiedere la riduzione del canone. La possibilità di ridurre il canone di locazione è già prevista dal nostro ordinamento in presenza di accordo delle parti. A seguito delle difficoltà economiche che il nostro Paese attraversa fin dalla crisi del 2008, la registrazione di questi accordi non prevede imposte di registro.
    In questo momento per ridurre il canone occorrerebbe operare in questo senso. Al canone totale annuo, si sottrarrebbero le somme che le parti decideranno scontare per i mesi dell’emergenza Covid-19. Si firmerebbe  un accordo con l’indicazione dell’entità della riduzione del canone, il canone finale e il motivo della riduzione. Tale accordo andrebbe poi registrato tramite modello 69 all’Agenzia dell’Entrate.
    Il Decreto Cura Italia, inoltre, prevede la sospensione dei termini degli adempimenti e dei versamenti fiscali e contributivi che ricadono fra l’8 marzo e il 31 maggio. Appena terminerà l’emergenza, dunque, si dovrà registrare l’accordo direttamente all’Ufficio territoriale presso il quale era stata fatta la registrazione originaria.
    Non è possibile, purtroppo, registrare questo tipo di pratiche attraverso il sistema on line dell’Agenzia dell’Entrate.
Buonsenso e pazienza

Il nostro consiglio, in caso di difficoltà per il pagamento è sempre quello di seguire il buonsenso e di comportarsi di conseguenza.
Di fronte ad un buon inquilino, è preferibile trovare soluzioni alternative al recesso, soprattutto vista la complessità della situazione economica futura. Di fronte ad un proprietario comprensivo, è sempre bene parlare chiaro delle proprie difficoltà economiche proprio per cercare di addivenire ad una soluzione di compromesso.

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Mar
29

Il Decreto “Cura Italia” il sostegno all’immobiliare

Con il Decreto Legge n. 18 del 17 marzo del 2020, il Governo ha inteso promulgare una serie di provvedimenti per far fronte alla grave emergenza sanitaria di questi giorni.
Si tratta di provvedimenti economici a sostegno del Servizio Sanitario Nazionale, del personale sanitario, delle imprese, dei commercianti, dei lavoratori autonomi, dei liberi professionisti, dei dipendenti, delle PMI.

Un provvedimento che si è reso necessario quanto necessaria è stata la quarantena che ha imposto un deciso fermo alle attività produttive del nostro Paese.

Quali sono le norme che riguardano il nostro settore?

Il Decreto “Cura Italia” e le norme a sostegno delle locazioni e delle compravendite

Per quanto riguarda la locazione, al momento c’è una norma che è al sostegno degli esercenti attività di impresa. L’articolo 65 prevede, infatti, un credito di imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione di marzo 2020 per gli immobili accatastati C/1.
Tale misura è destinata solo agli iscritti alla Gestione Separata dell’INPS. 
Il credito di imposta spetta solo a chi è rimasto completamente chiuso a causa delle ordinanze dei decreti che si sono succeduti in questi giorni.

Per quanto riguarda la compravendita, l’art. 54 del Decreto, prevede che nei prossimi 9 mesi, l’accesso al Fondo di Solidarietà per i mutui prima casa sia possibile anche ai lavoratori autonomi e ai liberi professionisti. Costoro devono però autocertificare di aver registrato, in un trimestre successivo al 21 febbraio 2020, un calo del fatturato superiore al 33% del fatturato dell’ultimo trimestre del 2019. E questo a causa della chiusura o delle restrizioni  alla propria attività per il corona virus.

Al momento gli articoli 54 e 65 sono gli unici che interessano il settore immobiliare inteso in senso ampio e di certo non rispondono alle domande che già da qualche giorno i nostri clienti ci pongono.

Non andiamo ad approfondire gli altri articoli del Decreto “Cura Italia”, perché non riguardano il nostro lavoro e perché ci sono sicuramente fonti più autorevoli per spiegarli.
Quello che faremo sarà, in un prossimo articolo, provare a capire gli scenari che ci aspettano durante e dopo l’emergenza covid-19.

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