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Lug

Fotografia di interni, strumento di marketing immobiliare

La fotografia rappresenta il primo contatto che un cliente al giorno d’oggi ha con l’immobile che intende affittare o comprare.
La presenza di internet ha reso disponibile una grandissima quantità di immagini di immobili, dando la possibilità all’utente di selezionare quali vedere e quali escludere fin dall’inizio.
L’importanza di fotografie ben scattate unite ad un buon annuncio, diventa quindi un requisito fondamentale per raggiungere il proprio obiettivo.

Questa riflessione è il risultato della nostra esperienza e dell’osservazione della realtà e del comportamento di chi cerca un immobile. questa riflessione ci ha portato a scegliere di dedicare molto tempo alla fase relativa alla fotografia degli interni.

Fin dai primi giorni della nostra attività, abbiamo cercato di scattare delle foto chiare, con una buona risoluzione, diritte, facendo attenzione alla luce; l’illuminazione è arrivata con l’home staging.

Mettendo in relazione i dati conosciuti sull’efficacia dell’home staging, con i nostri dati relativi alle visualizzazioni degli immobili con immagini migliori rispetto a quelli con immagini meno precise, ci siamo convinti a fare il salto di qualità.

Abbiamo approfondito lo studio della fotografia di interni e deciso di dedicare ad essa una buona parte del tempo relativo all’acquisizione dell’immobile.

Non solo allestimento quando è possibile, ma anche sempre fotografie curate nei particolari.
Questo non significa “ritoccare” le foto.
Non parliamo di rendere più bello, più luminoso o più spazioso un ambiente che non ha queste caratteristiche.
Si tratta di mostrare in foto quello che vedrà l’occhio nudo durante l’appuntamento: i veri colori, la reale profondità dello spazio.

Per fare ciò occorrono alcune ore all’immobile e alcune ore di lavoro per scegliere le fotografie migliori, lavorarle e pubblicarle con l’annuncio più adatto.

Questo è uno dei motivi per cui:
1) lavoriamo su un immobile solo se è in esclusiva;
2) scegliamo gli immobili su cui lavorare;
3) lavoriamo in “solitudine”: avendo le chiavi dell’immobile, scegliamo di dedicare il giusto tempo alla fotografia. Spesso si può trattare di qualche ora. E spesso, i proprietari non percepiscono immediatamente i benefici di questo lavoro.

Per raggiungere il proprio obiettivo, il primo passo dopo aver fissato il giusto prezzo, è lavorare utilizzando gli strumenti giusti.

Volete vedere quale sarebbe l’effetto del vostro appartamento dopo un nostro servizio fotografico?
Scrivete una mail a info@homingimmobiliare.it

Mag

Il garante nei contratti di locazione

Manuela ha trovato la sua casa ideale, per averla serve un garante. Vediamo insieme cos’è e come funziona la garanzia di un terzo.

Buonasera, da un po’ di tempo cerco casa e credo di averla finalmente trovata! Vorrei fare una proposta di locazione, ma mi è stato detto che avendo un contratto di lavoro a tempo determinato che scade fra un anno, il proprietario vuole necessariamente la presenza di un garante. I miei genitori sono disponibili a garantire per me, tuttavia mi piacerebbe capire bene, cosa comporta e cosa si deve fare nello specifico.

Grazie per l’aiuto,
Manuela

Gentile Manuela,

la richiesta di inserire un garante è molto frequente.

Non dimentichiamo che il timore maggiore di ogni locatore è che l’inquilino non possa più pagare il canone di locazione e diventi moroso e la presenza di un garante li tranquillizza in tal senso!

Tornando alle Sue domande, l’inserimento di un garante all’interno di un contratto ha il nome tecnico di “fideiussione”. È disciplinata dal Codice Civile all’art. 1936 che recita: “è fideiussore colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di un obbligazione altrui”.

Nel caso specifico, quindi, se i Suoi genitori sono d’accordo, si inserirà una clausola nel contratto di locazione in cui, nel caso in cui Lei non dovesse pagare il canone, il proprietario potrà rivolgersi a loro. Tecnicamente il garante dovrà firmare come Lei il contratto di locazione. Al momento della registrazione, c’è un’ulteriore imposta da pagare che equivale allo 0,5% sull’intero importo garantito, con un importo minimo di euro 200,00.

Per fare un esempio, se il canone annuo di locazione è di euro 4800,00 per un contratto 4+4, l’imposta sulla garanzia sarà pari a € 24,00 (0.5% di 4800.00*4 –che sono gli anni di locazione), ma l’importo da pagare sarà in ogni caso 200,00€. Al contrario dell’imposta di registro che deve essere pagata tutti gli anni, questa sulla presenza del garante, deve essere pagata una tantum.

Nel caso in cui il proprietario optasse per la cedolare secca, la cedolare andrebbe ad assorbire anche l’imposta per il garante (art. 3 comma 2, Decreto Legislativo n.23/2011), per cui, nulla è dovuto.
Consigliamo, qualora la registrazione non fosse effettuata tramite il sistema informatico dell’Agenzia dell’Entrate, di contattare gli uffici presso cui si intende effettuare l’adempimento, per essere sicuri che non vengano richiesti importi non dovuti. Purtroppo, a volte capita che per la registrazione fatta allo sportello, ogni ufficio si comporti in modo diverso e spesso anche diverso da come la normativa imporrebbe.

Hai dubbi o domande su come vada registrata la presenza del garante nel contratto di locazione? Contattaci inviando una mail a info@homingimmobiliare.it

Mag

Leasing Immobiliare, la novità del 2016

Il Leasing Immobiliare o locazione finanziaria di “immobile da adibire ad abitazione principale”, è stato introdotto dalla Legge di Stabilità per il 2016 (la Legge 28 dicembre 2015 n. 208).

Proviamo a sintetizzare e capire gli elementi salienti di questo nuovo contratto.

Il Leasing Immobiliare è un contratto concluso fra un privato (definito utilizzatore)e una Banca o un intermediario finanziario abilitato (definito concedente), attraverso cui il concedente si obbliga ad acquistare o a far costruire un immobile secondo le indicazioni dell’utilizzatore. Quest’ultimo si impegna a versare al concedente un canone e alla scadenza del contratto avrà la facoltà di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo di riscatto prestabilito.

si viene a creare un rapporto trilaterale fra il locatore/concedente (la Banca o un istituto finanziario), l’utilizzatore che pagherà il canone e destinerà l’immobile ad abitazione principale e il fornitore che fornisce al concedente l’immobile (vendendolo o costruendolo).

L’immobile viene scelto direttamente dall’utilizzatore presso il fornitore e vengono immediatamente concordate le condizioni di vendita al concedente/locatore.

La società di leasing scelta dall’utilizzatore interviene successivamente, valutando il vantaggio o meno del procedere nell’operazione di acquisto e definendo le condizioni del leasing.

Forma
Per il contratto di leasing immobiliare è richiesta la forma scritta. Se stipulato in forma di scrittura privata non autenticata, è soggetto a registrazione solo in caso di uso. In caso di registrazione volontaria, l’imposta da applicare è quella in misura fissa di 200,00 €.

Durata
Non è imposta una durata minima del contratto. Generalmente, va da due a sei anni, ovvero tempo necessario per ammortizzare l’acquisto del bene.

Canone
Per quanto riguarda il canone da pagare, sono previste generalmente, una maxi rata iniziale e una finale. Il canone mensile vero e proprio, dovrà tenere conto della durata del contratto e del costo dell’immobile.

Riscatto
Se l’utilizzatore vuole, alla fine del contratto, potrà riscattare il bene, versando la somma definita nel contratto di leasing. Ad esso si applicheranno imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200,00 €.

Rischi
L’utilizzatore si assume tutti i rischi dell’operazione (compreso il perimento dell’immobile) e a lui spetteranno tutte le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria durante il contratto.

Soggetto passivo
Il soggetto passivo di imposte quali I.M.U., T.A.S.I., TA.R.I. è l’utilizzatore, a decorrere dalla data della stipula.

Agevolazioni fiscali
Sono state previste per chi ha meno di 35 anni e un reddito complessivo non superiore ai 55.000 €.
Ecco quali:

I canoni pagati saranno detraibili al 19% dall’imposta lorda (IRPEF) per un importo non superiore agli 8000 €.
Il costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, sarà detraibile per un importo non superiore ai 20.000 €.
Qualora ricorrano le stesse condizioni previste per le agevolazioni “prima casa”, la società di leasing, potrà usufruire di un’imposta di registro pari all’1,5% (più bassa di quella attualmente in vigore per l’acquisto della prima casa).
L’imposta ipotecaria e catastale ammonteranno in tutto a 100 €.

Occorrerà attendere un po’ di tempo per andare a verificare nella pratica, la bontà di questo nuovo strumento pensato (ancora una volta) per far “ripartire” il mercato immobiliare e “agevolare” i giovani.

Mag

Home staging: un nuovo punto di vista

Ogni giorno sentiamo proprietari lamentarsi che il mercato immobiliare è fermo.

Ogni giorno vediamo immobili vecchi, trascurati, spesso sporchi, con mobilio obsoleto, talvolta anche non funzionante, a prezzi eccessivi.

Ogni giorno clienti che cercano casa ci chiedono immobili confortevoli, ristrutturati, puliti. Si lamentano di vedere troppi immobili e di non riuscire a trovare quello giusto.

E se in ogni mercato l’aspetto fondamentale è trovare il punto in cui domanda e offerta si incontrano, è chiaro che rispetto alla situazione che si presenta a noi, molto difficilmente sarà possibile trovare questo punto.

Così interveniamo noi, con l’home staging, ovvero un nuovo punto di vista.

Perché attraverso l’home staging, un vecchio mobile può assumere una veste nuova, un divano demodé può cambiare completamente aspetto,e magari con pochi piccoli interventi (che non equivalgono ad una ristrutturazione) si può dare nuova vita ad una casa non giovanissima.

Il tutto spendendo delle cifre contenute in poche semplici mosse, perché le case vanno mostrate sotto il loro profilo migliore.

Proviamo a fare una breve lista dei passaggi obbligatori alla base di un buon servizio di home staging.

1. Gli appartamenti vanno fatti vedere puliti e, preferibilmente profumati.
Non serve un’impresa di pulizie, e con un paio di ore a seconda della grandezza della casa, si eliminano polvere e cattivi odori che spesso derivano dagli scarichi inutilizzati per troppo tempo. Se ci sono tendaggi, il consiglio è di lavarli.

2. Il mobilio rotto, va eliminato.
Meglio un vuoto che un oggetto sul quale dare troppe spiegazioni (quando si è rotto, chi lo ha rotto, lo “farò aggiustare”, “se non vi serve lo posso togliere” “Chi acquista la casa può gettarlo via”).
Se il mobilio, invece, è solo un po’ vecchio, va trasformato in”vintage”, o semplicemente rimodernato. Come? Con rivestimenti nuovi, colori diversi più in linea con le tendenze attuali, o diverse disposizioni o modalità di utilizzo. Questo vale nell’affitto, in cui il mobile rimodernato può entrare a pieno titolo nell’arredamento, ma anche nella vendita, in cui il mobile ben posizionato aiuta a dare l’idea degli spazi e delle potenzialità di una stanza.

3.Per la locazione: le case arredate, non devono essere riempite di mobili. Quello che non serve, va eliminato. In home staging questo viene definito decluttering. Quello che risulta essere di gusto troppo personale va spersonalizzato.

è vero, è bello ciò che piace, ma ci sono delle tendenze che piacciono un po’ a tutti e per ottenere il nostro risultato dobbiamo seguirle.

4.Un investimento deve necessariamente essere affrontato ed è la tinteggiatura.
Pareti bianche e luminose, creano un effetto di maggiore empatia con il cliente possibile conduttore. E vendere/affittare prima consente di recuperare prima la spesa sostenuta.
Se la casa non è arredata, e non si vuole affrontare una ristrutturazione, si deve provvedere a rendere perfettamente funzionante ogni aspetto (infissi, tapparelle, porte).

5. La gran parte del nostro lavoro si svolge prima di pubblicizzare un immobile.
Per questo motivo, è importantissimo lasciare all’agente immobiliare home stager il giusto tempo per capire l’intervento più adatto da effettuare, il materiale eventuale da acquistare, il tempo per scattare le fotografie migliori.

La nostra partita si gioca in massimo 90 secondi: questo è il tempo che una persona impiega per scegliere una casa. In pratica non possiamo sbagliare.

Vuoi conoscere nel dettaglio il nostro lavoro di home stagers? Contattaci via mail all’indirizzo: info@homingimmobiliare.it