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Attestazione-Canone-Concordat-
Nov
16

Canone concordato: va ripetuta l’attestazione?

Giovanna, una nostra cliente proprietaria di un immobile, ci pone una domanda sul canone concordato.

“Ho affittato il mio immobile grazie a voi, avete fatto i calcoli del canone concordato e sempre voi avete provveduto a farlo attestare dall’associazione di categoria con cui siete convenzionati. Adesso che il contratto è finito e avete trovato un nuovo inquilino, devo produrre nuovamente l’attestato? L’appartamento e il canone sono sempre uguali, non è stato modificato l’accordo territoriale e l’unica cosa che è cambiata è il conduttore”.

Per rispondere a questa domanda dobbiamo fare qualche passo indietro.

La legge 431/98 ha introdotto i contratti di locazione a canone concordato. Si stabiliva che il canone degli immobili potesse derivare dall’applicazione di alcuni parametri, stabiliti dai Comuni in concerto con le associazioni di categoria. Questi canoni risultavano, e risultano tutt’ora, essere più bassi del canone libero e, per questo motivo, il legislatore ha affiancato a questa scelta da parte dei locatori la possibilità di usufruire di importanti agevolazioni fiscali.
La più significativa di queste è senza dubbio la possibilità di optare per la cedolare secca, avvalendosi dell’aliquota al 10%. Si richiede, tuttavia, che il calcolo sia “certificato” dalle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo.
Questo comporta che a ogni nuovo contratto si richiede che il canone sia vidimato dalle associazioni.
La risposta alla domanda di Giovanna, dunque, è sì: il canone concordato va fatto “certificare” dalle associazioni a ogni nuovo contratto.

Se l’appartamento non cambia e gli accordi territoriali non vengono modificati, perché devo fare attestare sempre il canone concordato?

Molti clienti ci hanno posto la stessa domanda di Giovanna e, sinceramente ce la siamo posta anche noi e l’abbiamo posta anche ai referenti delle associazioni di categoria con cui collaboriamo.
Andrebbe ricordato, infatti, che gli accordi territoriali sono pubblici. La legge non obbliga le parti a iscriversi a una associazione o a far fare il calcolo necessariamente a loro.
Al momento della registrazione del contratto, inoltre, non si deve allegare l’attestato del canone concordato, bastando indicare che il contratto scelto è uno di quelli che fa parte delle cosiddette “locazioni agevolate”.

Alla fine della scorsa legislatura si è discusso di questo tema e sembrava che si volesse consentire la validità e l’efficacia di un’attestazione fino a quando il canone o gli accordi di riferimento non fossero modificati, tuttavia la proposta si è arenata immediatamente.

Noi consigliamo sempre di far attestare il canone concordato e, tenuto conto della nostra convenzione con un’associazione di categoria e del risparmio assicurato dall’opzione della cedolare secca, la spesa, al netto dei vantaggi, è decisamente contenuta.

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Adeguamento ISTAT per i contratti di locazione
Ago
30

Adeguamento ISTAT: l’indice torna positivo

Adeguamento ISTAT: l’indice torna positivo e sale.

Nei contratti di locazione, soprattutto quelli di lunga durata, quelli che non consentono ai locatori di aumentare il canone in corso di validità del contratto, la legge tuttavia prevede la possibilità che questi possano essere adeguati seguendo l’andamento dei prezzi al consumo. Si consente, quindi, nella pratica il cosiddetto “adeguamento ISTAT“, ovvero l’aumento del canone attraverso l’indice ISTAT.

Questa premessa è d’obbligo, in quanto, dopo molti anni di indici ISTAT negativi, che hanno fatto sorgere alcune domande di cui abbiamo precedentemente parlato, nel 2022 siamo di fronte ad un aumento dei prezzi al consumo, con un valore del 7,8% dalla rilevazione del mese di luglio e con una conseguente inflazione.

Rispetto ai contratti di locazione, quindi, ci potremmo trovare di fronte ad un aumento dei canoni dei contratti in corso, con diverse casistiche.

Cedolare secca

In primo luogo, va detto che tutti i contratti per i quali i proprietari hanno optato per la cedolare secca, non possono essere adeguati. È la norma che ha introdotto questa forma di tassazione a imporlo per tutta la durata della scelta dell’opzione. Sia che si tratti di contratti 4+4, o 3+2 a canone concordato o transitori, o a studenti universitari, in caso di cedolare secca non si può richiedere l’adeguamento ISTAT.

Cedolare secca o regime fiscale ordinario: due diverse possibilità riguardo l’ adeguamento ISTAT

Contratti a canone libero o concordati

Per il classico contratto 4+4, con il regime fiscale ordinario, occorre verificare quanto scritto al momento della stipula.
Può essere indicato un automatismo riguardo l’aggiornamento del canone o la facoltà di richiedere l’aggiornamento. In entrambi i casi si dovrà procedere in questo modo. Si identifica il tasso da applicare rispetto alla data di scadenza dell’annualità. Ad esempio, se l’annualità è scaduta il 31 luglio, si andrà a cercare l’indice ISTAT del mese di luglio se già pubblicato (altrimenti si applica quello del mese precedente) e si moltiplica per il canone annuale. La cifra verrà quindi divisa per i 12 mesi e si otterrà il nuovo canone adeguato.

La legge consente che nei contratti liberi la rivalutazione possa essere al 100% dell’indice ISTAT. Nei contratti a canone concordato, invece, la rivalutazione non può essere superiore al 75% del suddetto indice. Per cui, prima di effettuare il calcolo di cui sopra, andrà calcolato a quanto corrisponde il 75% dell’indice.

Contratti ad uso diverso dall’abitativo

Nel caso di contratti ad uso diverso dall’abitativo (locali commerciali, uffici, depositi ecc.) l’art. 32 della legge 392/78 stabilisce che questi possano essere adeguati in misura non superiore al 75% dell’indice ISTAT e solo su richiesta del locatore.
È previsto, tuttavia che se i contratti prevedano una durata minima superiore a quella prevista dalla legge (quindi maggiore di sei anni o nove in caso di strutture alberghiere), possa essere richiesto un adeguamento superiore al 75%.

In tutti i casi di adeguamento, è importante ricordare che per il pagamento delle imposte di registro nelle successive annualità, andrà indicato il nuovo canone rivalutato.

Le imposte di registro si calcolano sugli importi rivalutati

Cosa fare, quindi?

Gli aumenti, visto l’andamento dell’inflazione, potrebbero essere consistenti, per cui, se da un lato è assolutamente lecito chiedere l’applicazione dell’adeguamento, dall’altro potrebbe essere problematico per gli inquilini rispettare gli accordi economici.

Il nostro suggerimento è quello di prendere in considerazione la storia del rapporto di locazione e, come sempre, usare il buon senso.
Un fattore da considerare, ad esempio, sicuramente è la durata del contratto: da quanto tempo il canone è fermo e che tipo di rapporto (soprattutto di fiducia c’è con l’inquilino). Un’idea magari potrebbe essere quella di accordarsi su una cifra percentuale più bassa rispetto all’indice attuale. Sono tutte soluzioni che la legge permette, soprattutto tenendo conto che si tratta di decisioni che vanno a vantaggio dell’inquilino.

Se hai necessità di capire:
– se e come puoi adeguare il canone di locazione,
– il calcolo da fare,
– come pagare le imposte di registro,
contattaci e potremo esserti di aiuto.

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Gen
10

Legge di Bilancio 2020. Le misure per l’immobiliare

La Legge di Bilancio 2020 (Legge n.160/2019) con la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del 30/12/2019 è stata promulgata ed è entrata in vigore il 1° Gennaio 2020.

Alcune conferme e alcune novità anche per quanto riguarda il settore immobiliare. Ma procediamo con ordine e vediamo le novità più rilevanti.

Cedolare secca
Una notizia positiva e una negativa in merito alla tassazione dei canoni di locazione.
Resta confermata l’aliquota del 10% in caso di contratti di locazione a canone concordato. Nessuna proroga, invece, per il regime forfettario in caso di locazione di locali commerciali. In mancanza della possibilità di optare per la cedolare secca al 21%, i proprietari torneranno al regime fiscale dell’Irpef.

Detrazioni per la casa
Nella Legge di Bilancio vengono confermati l’ecobonus, il sismabonus, bonus verde, bonus mobili e il bonus per le ristrutturazioni. Viene introdotto il nuovo bonus facciate. Si tratta di una detrazione del 90% di quanto speso per gli interventi di recupero o restauro della facciata esterna degli edifici situati nei centri storici o zone totalmente o parzialmente edificate.

Legge di Bilancio: gli interventi rilevanti per il settore immobiliare

Plusvalenza
Nel caso di vendita di un immobile prima che siano trascorsi cinque anni dal suo acquisto, aumenta l’imposta sostitutiva applicabile alle plusvalenze, passando dal 20% al 26%.

Monitoraggio della sicurezza degli immobili
È stato istituito un credito di imposta per gli anni 2020 e 2021 per le spese documentate relative all’acquisto e alla predisposizione dei sistemi di monitoraggio della sicurezza degli immobili. Le modalità attuative del credito saranno stabilite con un Decreto del Ministro dell’Economia entro 90 giorni dall’entrata in vigore della Legge di Bilancio.

IMU 1.
Si conferma la deducibilità del 50% dell’IMU dal reddito di impresa o da lavoro autonomo, per gli immobili strumentali.

IMU 2.
È stata cancellata la TASI, accorpandola nuovamente all’IMU, che sarà l’unica sulla casa. L’aliquota di base, aumentata di un punto, sarà pari allo 8,6‰ che i Comuni possono aumentare di due punti o diminuire fino allo 0.

Obbligo di tracciabilità
Vengono mantenute le detrazioni del 19% per i canoni di affitto pagati dagli studenti fuori sede, ma solo se il pagamento avviene tramite pagamenti tracciabili (ad esempio il bonifico).
Vale lo stesso discorso per la detrazione degli interessi passivi del muto e quella del 19% sui mutui per la costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.

Avremo tempo e modo nei prossimi giorni di approfondire i punti che necessitano di chiarimenti e, soprattutto, di vedere gli effetti di questa manovra sull’economia del nostro Paese.

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Blog Homing Immobiliare Decreto crescita
Giu
28

Decreto crescita e le nuove misure per l’immobiliare

Con il passaggio al Senato, ieri 27 giugno, è stato convertito in legge il cosiddetto Decreto Crescita (D.L. n.34/2019).

Molte sono le misure racchiuse in questo provvedimento, ma cerchiamo di capire quelle che interessano il settore immobiliare.

Il decreto crescita e le novità per il settore immobiliare
  1. Abolizione dell’obbligo di proroga della cedolare secca.
    Prima della conversione del Decreto Crescita, al momento della proroga del contratto, i locatori avevano l’obbligo di confermare la scelta dell’opzione della cedolare secca. In caso di mancata proroga, erano previste delle sanzioni economiche: 50€ in caso di ritardo inferiore ai 30 giorni rispetto alla scadenza dell’adempimento, 100€ in caso di ritardo superiore ai 30 giorni.
    Eliminando l’obbligo, si elimina anche la sanzione.
  2. Proroga del termine di pagamento dell’IMU e della TASI
    Il termine per il pagamento dell’IMU e della TASI, passa dal 30 giugno al 31 dicembre.
  3. Imposte sui canoni di locazione non percepiti.
    Per i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati a partire dal 2020, in caso di morosità dell’inquilino non occorrerà attendere la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per non dover pagare l’IRPEF sui canoni non percepiti.
    Basterà “la mancata percezione comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento”.
  4. Deducibilità dell’IMU per gli immobili strumentali (il cosiddetto superammortamento)
    È prevista nel decreto la deducibilità progressiva dell’IMU sugli immobili strumentali dei professionisti ed imprenditori. Queste le percentuali:
    – 50% per il periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2018
    – 60% per i periodi d’imposta successivi a quello in corso al 31 dicembre 2019 e al 31 dicembre 2020
    – 70% per il periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2021
    – 100% per il periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2022
  5. Credito d’imposta per spese di efficientamento energetico e contro il rischio sismico
    I contribuenti che hanno diritto alle detrazioni per l’efficientamento energetico dei propri immobili o per la riduzione del rischio sismico, potranno scegliere, invece dell’utilizzo diretto delle stesse, un contributo di pari ammontare sotto forma di sconto sul prezzo dovuto al fornitore. Questi verrà rimborsato a sua volta con un credito d’imposta da usare in compensazione in cinque quote annuali dello stesso importo.
  6. Esenzione TASI per i costruttori
    Dal 1° gennaio 2022 saranno esenti dal pagamento della TASI, i fabbricati costruiti e destinati dai costruttori alla vendita, fintanto che permanga questa destinazione e non siano locati.
  7. Abolizione IMU per immobili concessi in comodato e locati con canone concordato
    Si abolisce l’obbligo di dichiarazione IMU per gli immobili concessi in comodato d’uso a parenti in linea diretta di primo grado (figli) e per gli immobili concessi in locazione con contratti a canone concordato.
  8. Codice identificativo per gli affitti brevi
    I proprietari di immobili destinati agli affitti brevi dovranno dotarsi di un numero identificativo della struttura. Si istituirà una banca dati presso il Ministero dell’agricoltura e del Turismo con gli elenchi di tutti i numeri identificativi da utilizzare in ogni comunicazione relativa ai servizi offerti all’utenza.
Decreto crescita, bene le misure sui canoni non percepiti

Un nostro plauso va certamente alla norma relativa alla sospensione del pagamento delle tasse sui canoni non percepiti, ma auspichiamo un allargamento della previsione anche ai contratti ad uso diverso dall’abitativo.
Positivi anche l’abolizione della proroga per l’opzione della cedolare secca e le previsioni sul superammortamento.