Sfratto.
Nella mente dei locatori è l’incubo più nero. Anche se a loro non è mai personalmente capitato, è la paura più grande.

Abbiamo deciso di fare qualche domanda specifica sugli sfratti, la procedura da seguire e lo stato dell’arte nella nostra città, all’Avvocato Argia Maina, civilista.

Avvocato, ci può dire quali sono le maggiori cause di controversie relative alla locazione?

La maggior parte delle controversie in materia di locazione inizia con una morosità rispetto al canone pattuito che le parti non riescono più a gestire; una parte residuale di conflitti scaturisce da vari inadempimenti contrattuali.

Per quali motivi è possibile chiedere lo sfratto del proprio inquilino?

Quando l’inquilino risulti moroso rispetto al canone concordato o rispetto agli oneri accessori. La situazione varia a seconda che la locazione sia ad uso abitativo o diverso. Nel primo caso la morosità si ha con il mancato versamento di un canone decorsi venti giorni dalla scadenza, oppure con il mancato pagamento degli oneri accessori per una somma che sia superiore a due mensilità di canone.

Nel caso di locazioni ad uso diverso l’inadempimento deve essere grave ed è valutato dal Giudice.

Ad ogni modo è fondamentale verificare cosa dispone il contratto siglato tra le parti.

Infine si può chiedere anche l’intimazione di sfratto per finita locazione quando il contratto di locazione sia scaduto e si voglia ottenere un titolo per il rilascio forzato dell’immobile.

Cosa deve fare un proprietario quando il proprio inquilino smette di pagare?

Non sottovalutare la situazione.

Inviare una richiesta formale di pagamento e verificare se c’è la possibilità di concordare una soluzione con l’inquilino. Nel caso in cui la morosità sia consistente è consigliabile comunque rivolgersi ad un professionista per cercare di verificare la possibilità effettiva di concordare un piano di rientro.

Mi è capitato spesso di riuscire a gestire, con la volontà di entrambe le parti, una situazione di crisi, concordando piani di rientro sostenibili e che includessero garanzie anche per il proprietario. Soluzioni simili hanno il vantaggio di preservare quei rapporti che, fino al momento della crisi dovuta alla morosità, sono stati buoni, contenendo di molto i costi e i tempi di un’azione giudiziaria.

La procedura prevista dalla legge è lunga?

La fase iniziale del procedimento è una fase sommaria, abbastanza snella e celere.

Nel caso in cui l’inquilino non si costituisca in giudizio oppure costituendosi non si opponga, si può ottenere un provvedimento favorevole in pochi mesi. Solo per le locazioni ad uso abitativo la legge prevede la possibilità, per l’inquilino costituito in giudizio, di sanare tutto quanto dovuto in udienza, oppure di chiedere il c.d. termine di grazia, che consiste nella concessione di un termine perentorio per il pagamento della morosità e delle spese per la procedura, entro un massimo di 90 giorni o di 120. Per ottenere il termine di grazia, occorre però  che:

– la morosità non superi le due mensilità,

– sia conseguente alle precarie condizioni economiche dell’inquilino,

– che le stesse siano insorte dopo la stipulazione del contratto e siano dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.

Una volta concesso il termine e stabilito l’importo complessivo da versare, il Giudice fisserà un’udienza per verificare se l’inquilino abbia adempiuto o meno, in caso negativo (anche in caso di pagamento parziale) convaliderà lo sfratto e fisserà il termine per il rilascio dell’immobile.

Al di là di queste ipotesi, se l’inquilino costituendosi in giudizio si oppone, si avrà un passaggio ulteriore, con l’obbligo di espletare la mediazione e l’apertura di una fase di merito. Questa fase comporta tempi più lunghi, variabili da Tribunale a Tribunale.

Oltre alla liberazione dell’immobile, il proprietario riesce ad ottenere i canoni di locazione insoluti?

Ovviamente il proprietario può agire sia per ottenere il rilascio dell’immobile che per la condanna al pagamento delle somme che non sia riuscito a riscuotere. Si tratta di chiedere e di mettere in esecuzione due aspetti distinti della stessa vicenda. Per quanto riguarda l’aspetto dei canoni e degli oneri da recuperare, la chance della realizzazione effettiva risiede nel patrimonio del proprio inquilino. Se l’inquilino risulta, come non di rado accade, nullatenente, sia in senso formale che sostanziale, il massimo risultato raggiungibile potrebbe essere il rilascio dell’immobile. Per questo è sempre consigliabile non lasciare andare situazioni di morosità ma agire tempestivamente. Al contrario, nel caso in cui l’inquilino abbia redditi o beni aggredibili, si potrà mettere in esecuzione il provvedimento; i tempi variano da caso a caso. Naturalmente resta sempre ferma l’ipotesi, non infrequente nella pratica, di un accordo bonario tra le parti per evitare l’esecuzione dello sfratto.

Avv. Argia Maina, civilista

Avvocato, Lei si occupa di molte cause di sfratto?

Mi occupo spesso di immobili e locazioni, il 30% delle pratiche di studio riguardano sfratti per morosità. È utile precisare che lo sfratto in senso stretto riguarda contratti di locazione, ad uso abitativo o diverso, regolarmente registrati.

Dall’inizio della cosiddetta crisi, ha visto aumentare il numero dei casi di sfratto per morosità?

Gli sfratti per morosità, sia su Caserta che su Napoli, sono esponenzialmente aumentati proprio con la crisi economica.

Da un lato i proprietari si sono mostrati rigidi rispetto ad una situazione di morosità diffusa che è esplosa intorno al 2010, d’altro canto gli inquilini spesso non hanno cercato di trovare una soluzione bonaria con i proprietari, protraendo situazioni di morosità sfociate poi in conflitti giudiziari.

Per l’anno che si sta chiudendo, ha riscontrato una variazione del numero degli sfratti per morosità?

Per quanto riguarda le mie pratiche e confrontandomi anche con altri colleghi che operano tra Napoli e Caserta, il dato risulta abbastanza stabile da un paio d’anni. Sono sempre elevati i numeri che riguardano gli sfratti per canoni non pagati, tuttavia si registra una maggiore disponibilità delle parti a dialogare per trovare una soluzione condivisa ed evitare, così, cause giudiziarie.

C’è un consiglio che si sentirebbe di dare ad un proprietario per la scelta del proprio inquilino?

Possibilmente rivolgersi ad intermediari che fungano da filtro. Importante è anche redigere un buon contratto di locazione che tuteli i vari aspetti del rapporto e che garantisca l’adempimento delle obbligazioni.

Che consiglio si sentirebbe di dare ad un proprietario che si trova davanti ai primi sintomi di morosità da parte del proprio inquilino?

Non attendere. Rivolgersi al proprio inquilino immediatamente, sia personalmente che attraverso un avvocato. Cercare di venire a capo della situazione nel minor tempo possibile per gestire al meglio la crisi ed evitare danni ulteriori.

E ad un inquilino che si trova in una situazione di difficoltà economica?

Anche in questo caso è inutile attendere la contestazione della morosità, potrebbe essere opportuno rivolgersi il prima possibile ad un professionista del settore per cercare una soluzione concreta al problema e valutare anche la possibilità di accedere alle agevolazioni eventualmente previste dalla legge per il proprio caso.

Qualora qualcuno dei nostri lettori volesse contattarLa, come potrebbe farlo?

Certamente via mail all’indirizzo argiamaina@gmail.com